Hoe werkt de 5%-regeling?

5%-regeling

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning biedt de 5%-regeling zekerheid. Deze regeling biedt een houvast, wanneer de aannemer niet alle opleverpunten (tijdig) herstelt.

5%-regeling of opschortingsrecht

Voor de oplevering van het huis, moet je de totale aanneemsom hebben betaald. Je betaalt dan nog de laatste termijn. Dit is 10% van de aanneemsom. Het is mogelijk dat je bij de oplevering nog punten constateert die de aannemer binnen moet herstellen. De aannemer krijgt hiervoor drie maanden de tijd. Dit geldt ook voor gebreken die je binnen deze drie maanden ontdekt.

Om er zeker van te zijn dat de aannemer dit doet, ‘blokkeer’ je de helft van de laatste termijn (5% van de aanneemsom). Deze 5%-regeling kan op twee manieren worden uitgevoerd, namelijk door middel van een depot of via een bankgarantie. De aannemer kiest op welke manier dit gebeurd.

– Via een depot bij de notaris

De eerste optie is via een depot. Het is belangrijk om te weten of je vooraf wel of geen waarborgsom hebt betaald aan de notaris. Dit is 10% van de koopsom. De waarborgsom biedt de aannemer meer zekerheid dat je aan de verplichtingen van de koopovereenkomst kunt voldoen. Dit bedrag kan de notaris inzetten voor de laatste termijnbetaling. De notaris zet in dat geval de helft van de waarborgsom (dat is 5% van de aanneemsom) over in het depot. De andere helft maakt hij over aan de aannemer, als onderdeel van de laatste termijnbetaling.

Heb je géén waarborgsom betaald, dan kun je maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijnbetaling. Dit bedrag stort je zelf in het depot bij de notaris. De rest van de laatste termijn betaal je aan de aannemer.

– Via een bankgarantie

Om jou zekerheid te geven dat de aannemer de opleverpunten (op tijd) aanpast, kan de aannemer als alternatief kiezen om een bankgarantie aan te geven voor 5% van de aanneemsom. De notaris ziet erop toe dat de bankgarantie aan de wet en de overeenkomst voldoet, en dat deze als vervanging voor het depot kan fungeren. Daarnaast bewaart de notaris de originele bankgarantie.
Let op: het is verstandig dat je voor de oplevering zelf controleert bij de notaris of de aannemer inderdaad een bankgarantie heeft gesteld. Wanneer de garantie er niet (goed) is, kun je namelijk alsnog de 5% in een depot storten bij de notaris. Je betaalt dan de andere helft van jouw laatste termijnbedrag aan de aannemer.

Zonder actie valt 5% na drie maanden vrij

Na drie maanden komt de bankgarantie te vervallen of de notaris betaalt de laatste 5%. Hier heeft de aannemer recht op, als alle gebreken zijn opgelost en er geen verdere acties door de koper zijn ondernomen.

Meer tijd nodig voor herstel

Verwacht je dat het herstel van de opleverpunten niet binnen drie maanden na oplevering klaar is? Trek dan op tijd bij de notaris aan de bel. Je moet zelf de notaris vervolgens schriftelijk laten weten voor welk bedrag je de betaling wilt blijven opschorten of voor welk bedrag je de bankgarantie wilt handhaven. Het bedrag moet in verhouding staan tot de aard, de ernst en de oorzaak van de gebreken. Dus niet automatisch 5%.

Als je dat niet of niet op tijd doet, loop je onnodig risico. Want als het depot of de bankgarantie vrijvalt aan de ondernemer, kun je moeilijker druk op hem uitoefenen. Bovendien kun je het recht op schadeloosstelling bij een faillissement van de ondernemer (gedeeltelijk) verliezen.

Schadevergoeding via arbiter of rechter

Blijft de aannemer weigeren om (op tijd) de tekortkomingen op te lossen, dan heb je niet zomaar recht op het ingehouden bedrag. Je mag dit alleen ‘uitwinnen’ na een beslissing van de arbiter of de gewone rechter. Daartoe moet je in een procedure een schadevergoeding eisen. Daarbij vraag je expliciet aan de arbiter of rechter deze schadevergoeding te verrekenen met het depot of de bankgarantie.

Meer informatie over 5%-regeling: