Een badkamer en een keuken in een conceptwoning, hoe werkt dat nou precies? Mirjam Velthuis van vastgoedontwikkelaar Synchroon ging hierover in gesprek met Tineke Vinke van adviesbureau Klant en Bouw en Wilke Meeuwse van vastgoedontwikkelaar ERA Contour.
Wat is het geval: Veel nieuwbouwwoningen in Nederland zijn conceptwoningen, ofwel prefab woningen. De onderdelen van conceptwoningen worden gebouwd in de fabriek. Het bouwpakket wordt vervolgens in elkaar gezet op de bouwplaats. Het is sneller en (kosten-) efficiënter dan traditionele bouw; bouwen op de bouwplaats. Maar hoe zit het vervolgens met de keuzemogelijkheden voor de koper van een prefab woning als het gaat om een badkamer of keuken? Het is belangrijk om te weten dat in het geval u kiest voor een conceptwoning dat u nog steeds uw eigen stempel op een badkamer of keuken kunt drukken, maar er zijn een paar regels waar u rekening mee moet houden. Meer weten? Lees verder…
Wat is een veelgehoorde vraag of opmerking over de inrichting of aanpassing van een badkamer in een conceptwoning?
Tineke Vinke: “De meeste kopers weten niet dat ze een conceptwoning kopen. Voor kopers is het vooral belangrijk waar de woning gebouwd wordt, hoe de woning eruitziet en dat het snel gebouwd wordt. Voor een conceptwoning geeft het geen beperking waar de woning gebouwd wordt. En hoe de woning eruitziet, dat wordt het meest beïnvloed door de eisen uit het bestemmingsplan en door de architect. Er ligt alleen een hele strakke planning aan deze woningen ten grondslag.”
“De badkamers in een conceptwoning zijn ruim en compleet; voorzien van een doucheruimte, wastafel, toilet en in sommige gevallen een bad. Vaak is het zo dat kopers van een conceptwoning verrast zijn over de ruimte in de badkamer. Het pakt veelal beter uit dan ze hadden ingeschat na het zien van de bouwtekening.”
Wilke Meeuwse: “Mensen willen graag de mogelijkheid hebben om de badkamer geheel naar eigen wens in te delen. Dit kan niet altijd in verband met de beperkte mogelijkheid voor het aanpassen van installaties. Maar door de mensen een gevarieerd pakket aan sanitair en tegelwerk te bieden, geef je kopers de mogelijkheid om cosmetisch de badkamer naar eigen smaak af te werken.
Binnen dit woonconcept is dit prima verkoopbaar; de verwachting moet wel helder worden uitgesproken tijdens de verkoopfase aan potentiele kopers. Men vindt het niet altijd even fijn om voor sanitair naar de ene showroom te gaan en voor tegelwerk naar de andere. Men ziet graag direct het totaalplaatje: visueel en financieel.”
Vinden kopers de badkamers zoals deze worden aangeboden goed en mooi? Of zijn ze in de veronderstelling dat er gewijzigd kan worden?
Tineke Vinke: “De badkamer en de keuken zijn de twee belangrijkste onderdelen in een nieuwbouwwoning voor kopers. Dit zijn onderdelen die je uitzoekt voor een lange periode. Afhankelijk van het budget van de kopers wordt vaak een aanpassing in de badkamer gedaan. Toch net die vloertegel die een afmeting groter is dan de basis, bijvoorbeeld. De kopers vinden de standaard badkamer meestal goed, compleet en netjes, maar ze willen toch even de persoonlijke twist eraan geven.”
Wilke Meeuwse: “Kopers hebben over het algemeen de verwachting dat opstelling van het sanitair gewijzigd kan worden. Echter, binnen de concept woningen zijn de aanpassingen installaties beperkt. De aanpassingen die mogelijk zijn, vallen dus grotendeels onder cosmetische aanpassingen. Wat iemand mooi vindt, is uiteraard sterk persoonsafhankelijk. Het is mede daarom lastig om hier antwoord op te geven.”
In grote lijnen: Hoeveel procent kiest voor de aangeboden badkamer, hoeveel voor ander sanitair en tegelwerk en hoeveel voor casco?
Tineke Vinke: “Deze percentages verschillen best veel per project. Dit is afhankelijk van de doelgroep die in de woningen komt te wonen en het gebied waar de kopers vandaan komen. In sommige gebieden zijn veel zzp’ers actief, die veel zelf kunnen doen en/of regelen. Bij het project Waterfront in Harderwijk lagen de percentages op 10 procent voor de standaard uitvoering van de badkamer en het toilet. Zo’n 15 procent ging voor de casco uitvoering van deze ruimtes. De resterende 75 procent is naar de projectshowroom gekomen om daar een keuze te maken en dit uit te laten voeren.”
Wilke Meeuwse: “Het zijn schattingen. Maar om een idee te geven: een standaard badkamer tussen de 5 en 10 procent, casco badkamer tussen de 20 en 35 procent en sanitair via keuzelijst of sanitair via showroom tussen de 55 en 75 procent.”
Welke tips kunt u kopers van nieuwbouw conceptwoningen meegeven als ze gaan winkelen voor een badkamer?
Tineke Vinke: “Bij een conceptwoning is met name het leidingwerk vooraf al uitgewerkt en uitgedacht. Dit geeft wat beperkingen voor de indeling van de badkamer. Bij een projectshowroom weten de adviseurs precies welke mogelijkheden er zijn en liggen er korte lijnen met de aannemer. Zo kan het zijn dat er een heel goed alternatief aangeboden kan worden. Mijn advies zal dan ook altijd zijn om sowieso een vrijblijvende afspraak bij de projectshowroom in te plannen voordat u een besluit neemt om voor standaard of casco te gaan. Belangrijk punt is ook dat als u besluit uw badkamer via de projectshowroom te laten realiseren dat de ruimte voor oplevering gebruiksklaar is. U heeft dan een aanspreekpunt en het valt volledig onder de garantie van het garantie-instituut.”
Wilke Meeuwse: “Laat u goed adviseren door de sanitair showroom en de wooncoach wat de mogelijkheden precies zijn. Verder is het belangrijk om eerst de keuze voor sanitair te maken en daarna pas uw tegels uit te zoeken. Aanpassingen aan het sanitair kunnen namelijk consequenties hebben voor het tegelwerk. Zo kan een vloertegel van 30×30 of 60×60 niet worden toegepast in combinatie met een doucheputje.”
Welke tips kunt u kopers van nieuwbouw conceptwoningen meegeven als ze gaan winkelen voor een keuken?
Tineke Vinke: “Er zijn enorm veel keukenaanbieders. Het belangrijkste voor het uitzoeken van een keuken is naar mijn idee vergelijken! En dan niet appels met peren, maar peren met peren en appels met appels. Dit klinkt logisch en makkelijk, maar in praktijk blijkt dit tegen te vallen. Er wordt zo gigantisch veel aangeboden. Ga het adviesgesprek open in. Er kunnen soms verrassende ideeën uit naar voren komen. Bijvoorbeeld qua indeling. Het is overigens belangrijk om ter voorbereiding vooraf al te kijken wat u mooi vindt. Dit helpt bij het maken van de definitieve keuzes.”
Wilke Meeuwse: “Ik kan er een paar noemen. Zo kan het lonen om bij de project showroom langs te gaan, ook als de keuken exclusief is. De project showroom heeft vaak een interessante aanbieding. Ook is het belangrijk om tijdig uw keuze te maken voor de indeling en positie van de keuken, omdat het dan nog mogelijk is om aansluitpunten in de keuken te kunnen laten verplaatsen tijdens de bouw. Zorg verder voor een duidelijke technische tekening indien u niet bij de project showroom een keuken aanschaft. Tekeningen van derden zijn niet altijd duidelijk. Het is zeker slim om u bij meerdere keukenshowrooms te laten inspireren en adviseren. Andere dingen die u in ogenschouw moet nemen: een woning met stadsverwarming is niet geschikt voor een gaskookplaat en sommige inductie kookplaten eisen een 3-fasen aansluiting. Deze zit niet standaard in de bouw.”
Bij een conceptwoning wordt de prefab bouwmethode gebruikt. Dit betekent dat er, anders dan bij traditionele bouw, vooraf vastgesteld meerwerk mogelijk is…
Wilke Meeuwse: “Ja, dat klopt. Punt is echter dat bij reguliere werken de aanpassingsmogelijkheden buiten het vastgestelde meerwerk uitgebreider zijn dan bij conceptwoningen. Bij een conceptwoning heeft de koper te maken met meer technische restricties. Kopers snappen dit niet altijd.”
Soms heb ik het idee dat kopers de beleving hebben dat zij nog de vrije hand hebben bij het indelen of afbouwen van hun koophuis. Heeft u ook die ervaring of juist niet?
Tineke Vinke: “De prefab bouwmethode eist een strakke planning en scherpe kaders van wat er wel en niet mogelijk is bij de bouw van een woning. Deze scherpe kaders moeten bij de makelaar al duidelijk zijn, zodat de kopers voorbereid kunnen worden. In het eerste individuele gesprek met de kopers begin ik altijd met de uitleg van het bouwsysteem. Voor kopers is het raar om definitieve keuzes te maken voor hun nieuwe woning, terwijl er bijvoorbeeld nog geen bouwhek is geplaatst. Door kopers uit te leggen dat je met een conceptwoning veel repetitie hebt van onderdelen en dat de bouwplaats eigenlijk wordt verplaatst naar de fabriek – met het gevolg dat er sprake is van een snelle bouwtijd – is het goed uit te leggen dat er vrijwel alleen vooraf vastgesteld meerwerk mogelijk is. Zowel voor de bouw van de woningen als het voortraject en het keuzetraject met de kopers geldt: Een goede voorbereiding is het halve werk.”
Wilke Meeuwse: “Jazeker. Mijn tip zou zijn om voordat woning in verkoop gaat de kopersbegeleider en het uitvoeringsteam bij de ontwikkeling betrekken. Gezamenlijk kan worden bekeken en bepaald wat de grens is van de mogelijkheden om af te wijken van de standaard. De kennis die hieruit voortkomt moet goed worden vertaald richting de makelaar om zo de juiste verwachting te scheppen richting de consument. Het is jammer als ik later de verwachtingen van de consument moet bijstellen.”
Welke tips heeft u verder voor kopers?
Tineke Vinke: “Het kopen en bouwen van een nieuwbouwhuis kost tijd! Ongeacht of het een vrije sector woning is, een projectmatige traditionele nieuwbouwwoning of een projectmatig en conceptueel nieuwbouwhuis. Er vinden gesprekken plaats met de makelaar. De woning wordt gekocht. De grond moet worden gepasseerd bij de notaris. Er vindt een individueel gesprek plaats met de woonadviseur. En er zal een bezoek gebracht worden aan de showroom voor sanitair, tegelshowroom en keukenshowroom. Er zijn kijkmiddagen op de bouw, een hoogste punt op de bouw, er moeten interieurzaken uitgezocht worden enzovoort… Het is belangrijk om rekening te houden met het feit dat dit wat vrije dagen gaat kosten. Hoe eerder het individuele kopersgesprek met de woonadviseur plaatsvindt (na het tekenen van het contract), hoe eerder u als koper weet wat de procedure is. Dan is het ook snel duidelijk waar u aan moet denken en weet u wat er mogelijk is.”
Wilke Meeuwse: “Een huis kopen moet leuk zijn en de klant moet zonder stress zijn of haar keuzes kunnen maken. De wooncoach is er voor de koper om hem/haar tijdens dit proces te begeleiden.
Het is belangrijk om als koper voorbereid te zijn op de planning. U moet als koper in een vroeg stadium uw keuzes maken. Iets om rekening mee te houden in uw agenda. Veel afspraken vinden plaats tijdens kantoortijden. Makelaars, aannemers, showrooms en ontwikkelaars werken over het algemeen tijdens kantoortijden. Showrooms hebben meestal wel afwijkende openingstijden.”
