Nieuwbouwhuis: Zelfbouw of Mede Opdrachtgeverschap?

Kiest u er voor om samen met andere toekomstige bewoners opdrachtgever te worden van een nieuwbouwproject, dan is het vaak wat lastiger om een hypotheek te regelen dan bij een regulier project dat is opgezet door een projectontwikkelaar. Er komt simpelweg meer voor kijken als u besluit om samen met anderen een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) te vormen. Financieel adviseur Jeroen Wolfsen van moneywise.nl geeft wat tips. En wist u dat er ook een mengvorm mogelijk is: een MO! Dit staat voor Mede Opdrachtgeverschap. Hij ziet het met enige regelmaat voorbij komen. Consumenten die voor financieel advies aankloppen omdat ze samen met drie, zes of wellicht twintig anderen een CPO-groep willen vormen. Gezamenlijk een stuk grond aankopen, samen met elkaar of ieder zijn eigen plan voor de bouw van een nieuwbouwhuis opstellen en het project in gang zetten. “Daar komen als het om de financiële kant van het verhaal gaat, veel extra toeters en bellen bij kijken”, zegt Jeroen Wolfsen. “Het is een lange route.”

Meer stukken nodig bij zelfbouw

Het verschilt nogal of u een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar waarbij u vervolgens nog een besluit moet nemen over het meer- en minderwerk zoals bijvoorbeeld een dakkapel, een iets luxere keuken dan er standaard wordt bijgeleverd of dat u alles zelf in de hand heeft. Banken willen best een CPO doen, maar hebben vaak meer stukken nodig voordat ze tot financiering overgaan. “Ze willen het hele plan kunnen beoordelen.”

Vertraging in de plannen van een CPO-bouwgroep

Laatst zag Jeroen Wolfsen het bijna mis gaan toen een klant om financieel advies langs kwam, terwijl de mede-deelnemers aan het CPO-project de financiën al rond hadden. Het project moest eigenlijk al gepasseerd zijn bij de notaris, maar er was nog wat gesteggel over details bij één van de deelnemers. Het ging dan om dingen als het wel of niet plaatsen van een dakraam. Dit zorgde voor vertraging. Knopen werden niet doorgehakt en daarmee was ook de financiële kant van het verhaal nog niet rond.

Meerdere geldverstrekkers

Het lastige van een CPO is dat als één van de deelnemers de financiën niet rond heeft, er nog niets in gang gezet kan worden. Te beginnen bij de aankoop van de grond. “Mijn stelling is: regel de hypotheek van een CPO-traject bij één bank. Maar dat is natuurlijk de ideale wereld” , zegt de financieel adviseur van moneywise.nl.  De keuze van een koper van een nieuwbouwhuis om naar een bepaalde bank of andere geldverstrekker te gaan, hangt samen met de voorwaarden die geboden worden. En zo kan het voor deelnemer1 interessant zijn om voor ABN AMRO te kiezen, terwijl een ander juist beter af is bij de Rabobank of Triodos Bank of welke geldvertrekker dan ook.

Ander idee: één adviseur

Vandaar de suggestie om als groep in ieder geval aan te kloppen bij één adviseur. Die kan – zo nodig - de verschillende hypotheekaanvragen bij verschillende hypotheeknemers onderbrengen, maar het feit dat die adviseur het hele plan en alle wensen kent, heeft het voordeel dat de vaart erin gehouden kan worden. De adviseur kent het totaalplaatje van het project en kan het plan zodoende beter motiveren richting de geldverstrekkers.

Mede Opdrachtgeverschap

Bij een CPO is al met al sprake van een lang traject. Langer dan een klant-en-klaar nieuwbouwproject van een projectontwikkelaar waarbij de bouwplannen in grote lijnen vastliggen. Punt is dat u meer uw eigen stempel kan drukken op de woning als u voor een CPO gaat. Dit betekent ook dat er veel meer tijd mee is gemoeid. Volgens Jeroen Wolfsen gaat het al snel  tweeëneenhalf jaar bij een CPO. Alternatief kan zijn een MO: Mede Opdrachtgeverschap.  De projectontwikkelaar koopt dan de grond en zorgt voor de splitsing. Samen met de projectontwikkelaar (en andere betrokkenen) ontwikkelt u dan een project. Dat maakt de aanvraag van een hypotheek ook meteen een stukje makkelijker.

Meer informatie:

Interesse kenbaar maken

Heeft u een nieuwbouwhuis op het oog, dan hoeft u niet meteen over de koop of huur in gesprek. U kunt ook eerst uw interesse kenbaar maken. Bijvoorbeeld omdat u extra bedenktijd wilt. Of omdat het huis nog niet in verkoop is.

Nieuwsbrief ontvangen

Voor de meeste nieuwbouwprojecten kunt u zich vrijblijvend inschrijven voor een nieuwsbrief. Dan blijft u op de hoogte, bijvoorbeeld over de start verkoop of de ontwikkeling van nieuwe fases. Vaak kunt u ook uw gegevens achterlaten zodat de makelaar of ontwikkelaar contact met u kan opnemen.

Een optie nemen

Als uw belangstelling echt concreet wordt, kunt u een optie nemen. Daarmee heeft u het eerste recht van koop of huur. Een optie nemen is vaak mogelijk op het moment dat een project in verkoop of verhuur gaat. Met een optie creëert u voor uzelf bedenktijd. Tijdens deze periode heeft u een exclusief recht om het huis van uw keuze te kopen of te huren. De optietermijn bedraagt meestal een week. Na afloop daarvan moet u een koop- of huurcontract tekenen. Zo niet, dan kan de aanbieder met een andere geïnteresseerde verder. U kunt ook een optie nemen om als eerste in aanmerking te komen voor een huis als een andere koper of huurder afhaakt.

Een reserveringsovereenkomst sluiten

Ontwikkelaars zoeken steeds vaker contact met geïnteresseerden voordat een project in verkoop gaat. Samen met hen maken zij keuzes over woningtypen, vloeroppervlaktes en prijzen. In dit stadium is er nog te weinig informatie om de koop te kunnen sluiten. U kunt dan vaak wel een voorinschrijving doen of een reserveringsovereenkomst sluiten voor het huis van uw voorkeur. Hiermee stelt u de aankoop van het huis van uw keuze al in een vroeg stadium veilig. Het kan zijn dat u hiervoor moet betalen.

Meer informatie:

Het hoofd koel houden

Liefde maakt blind. Dat geldt vaak ook voor een huis. Als u 'verliefd' bent op een ander huis, is het soms lastig om kritisch te blijven. Met uw eigen wensenlijstje en de WoningChecklist houdt u het hoofd koel.

Voldoet het huis aan uw woonwensen?

Heeft u in de oriëntatiefase uw woonwensen in beeld gebracht? Pak die wensen er dan nog eens bij om te controleren of u in uw enthousiasme geen belangrijke zaken over het hoofd ziet. Voldoet het huis aan uw belangrijkste wensen? Loop dan ook nog de aandachtspunten uit de WoningChecklist na.

WoningChecklist voorkomt teleurstellingen

De WoningChecklist is een instrument waarmee u, zakelijk en nuchter, het huis van uw voorkeur kunt controleren op zaken die uw woonplezier flink kunnen beïnvloeden. De lijst wordt vooral voor bestaande bouw gebruikt, maar een aantal aandachtspunten is ook op nieuwbouw van toepassing. Denk aan (mogelijke) geluidsoverlast door buren of bedrijven in de directe omgeving en of het huis geschikt is voor minder validen. Een ander belangrijk aandachtspunt dat zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw geldt, is in hoeverre het huis is aan te passen aan veranderende woonwensen. Met de WoningChecklist, die is ontwikkeld met steun van het ministerie van Binnenlandse Zaken, weet u wat u koopt. U voorkomt daarmee teleurstellingen.

Nieuwbouw: strenge eisen

De overige punten uit de checklist zijn vooral van toepassing op bestaande bouw. Het gaat daarbij om tocht en kou, vocht, inbraakgevoeligheid en energiekosten. Bij nieuwbouw mag u ervan uitgaan dat u zich hierover weinig zorgen hoeft te maken, omdat nieuwbouw op deze punten aan allerlei strenge eisen moet voldoen.

Meer informatie:

Meer- en minderwerk uitkiezen

U kunt uw nieuwbouwhuis helemaal aan uw wensen laten aanpassen via meer- en minderwerk, ook wel opties genoemd. Denk aan een andere keuken, een uitbouw, een dakkapel, een andere indeling of extra stopcontacten.

Standaard meer- en minderwerk

Om het overzichtelijk te houden, biedt de aannemer vaak een lijst met standaard meer- en minderwerk, ook wel koperskeuzelijst genoemd. Het gaat dan om veranderingen die meer nieuwbouwkopers (zullen) wensen, zoals het toevoegen van wandcontactdozen, het veranderen van de draairichting van deuren, het verplaatsen van wanden, een andere keuken of andere tegels in de badkamer.

Individueel meer- en minderwerk

Wilt u aanpassingen die buiten het standaard meer- of minderwerk vallen, dan is er sprake van individueel meer- of minderwerk. De aannemer geeft aan of uw wensen haalbaar zijn en komt met een prijsvoorstel. Informeer wel altijd goed naar de uiterste datum waarop nog aanpassingen mogelijk zijn.

Ook voor huurwoningen

Meer- en minderwerk is vooral mogelijk bij nieuwbouw koopwoningen. Toch zijn er ook steeds meer verhuurders die u de mogelijkheid bieden uit verschillende opties te kiezen.

Inzicht in de kosten

U kunt, als het om een koophuis gaat, de aanpassingen meefinancieren in uw hypotheek. Dat gaat op basis van de offerte. Een taxatie, zoals bij bestaande bouw, is niet nodig. Gaat het om aanpassingen aan een nieuwbouw huurwoning, dan betaalt u een eenmalige bijdrage of een hogere maandhuur. Zorg er wel voor dat u, voordat u het koop- of huurcontract ondertekent, weet wat er allemaal mogelijk is en hoeveel de aanpassingen kosten. Zo kunt u een weloverwogen beslissing nemen.

Meer informatie:

Casco oplevering, zelf afbouwen

De meest vérgaande vorm van minderwerk is dat u uw nieuwbouwhuis casco laat opleveren. U gaat dan zelf met de afbouw aan de slag. Bij een aantal nieuwbouwprojecten heeft u die keuze.

Casco opleveren: allerlei definities

Een gangbare definitie van casco opleveren is dat de bouwer alleen de ruwbouw verzorgt. Uw huis wordt dan wind- en waterdicht opgeleverd, dus inclusief ramen (met glas), deuren en dakpannen. In de projectmatige nieuwbouw hanteren ontwikkelaars en bouwers echter ook andere omschrijvingen, waarbij vaak een deel van de binnenkant van het huis gewoon wordt opgeleverd. Feitelijk is er dan sprake van ‘casco op onderdelen’. Het is belangrijk van tevoren te weten wat er bij uw huis precies onder ‘casco’ wordt verstaan, zodat u weet wat u zelf nog moet doen voor de verdere afbouw.

Casco: lekker klussen en een lagere prijs

Maar waarom zou u al die moeite doen als de bóuwer dit gewoon voor u kan doen? Vaak kiezen mensen voor (een vorm van) casco oplevering omdat ze het gewoon leuk vinden om zelf aan de slag te gaan. Daar komt bij dat ze op deze manier hun huis helemaal kunnen afbouwen zoals zij dat willen. Maar er is ook een financiële reden. Een casco huis kost minder dan een huis dat helemaal is afgebouwd. Voor al het afbouwwerk dat u zelf doet, hoeft u immers geen aannemer te betalen. Het gevolg is wel dat de garantie op bepaalde onderdelen vervalt en dat u zelf moet zorgen dat uw woning voldoet aan alle eisen.

Sleutelklaar opleveren

Veruit de meeste nieuwbouwhuizen worden niet casco, maar ‘sleutelklaar’ opgeleverd. Dat betekent dat het huis geheel is afgewerkt. U hoeft dan in principe alleen nog de muren te sauzen, te behangen of van sierpleister te voorzien. Daarna kunt u beginnen met de stoffering en de inrichting.

Meer informatie:

Garantieregeling controleren

Wilt u een nieuwbouwhuis kopen? Controleer dan of er een garantieregeling geldt met het Keurmerk GarantieWoning. Zo'n regeling beschermt u als de bouwer failliet gaat of als er gebreken zijn.

Extra verzekering en garantie

Een garantieregeling met het Keurmerk GarantieWoning biedt u extra bescherming ten opzichte van wat in de wet is geregeld. De verzekering dekt de meerkosten van het afbouwen van uw huis na een faillissement van de aannemer. Ook geldt er een garantieperiode voor gebreken aan uw huis. Als de bouwer niet voldoet aan zijn verplichting om eventuele gebreken te herstellen, dekt de verzekering de herstelwerkzaamheden.

Eisen aan contracten en behandeling geschillen

Het Keurmerk GarantieWoning biedt u meer voordelen. De Stichting GarantieWoning, die het keurmerk afgeeft, stelt ook eisen aan de contracten en aan de manier waarop geschillen worden behandeld en opgelost. Meer informatie over de voordelen van het Keurmerk leest u elders op deze site, bij Vraag & antwoord: Garantie - Welke voordelen biedt het Keurmerk GarantieWoning?

Meer informatie:

Hypotheek afsluiten

Om een huis te kunnen kopen, heeft u zeer waarschijnlijk een hypotheek nodig. Vraag meerdere offertes aan en let vooral op hoe lang die offertes geldig zijn. Dat is bij nieuwbouw erg belangrijk.

Meerdere hypotheekoffertes aanvragen

Nadat u heeft besloten wat voor soort hypotheek u wilt, vraagt u een offerte aan. Het is verstandig om bij meerdere partijen een offerte aan te vragen. Zo kunt u vergelijken. Het aanvragen van meerdere offertes heeft ook nog een ander voordeel: als u de financiering niet rond kunt krijgen, heeft u vaak meer dan één afwijzing nodig om het koopcontract te kunnen ontbinden. Meer informatie hierover leest u bij Vraag & antwoord: Financiën - Hoe werkt het financieringsvoorbehoud?

Geldigheidsduur belangrijk

Bij nieuwbouw kan er veel tijd zitten tussen het sluiten van het contract en de eigendomsoverdracht. Let daarom goed op de geldigheidsduur van de offerte. Na het verstrijken van de geldigheid vervalt de offerte.

Hypotheekofferte en hypotheekakte

Na het ondertekenen van de hypotheekofferte, en na acceptatie door de geldverstrekker, heeft u een overeenkomst met de financier. Of u op dat moment nog zonder kosten van de hypotheek af kunt, hangt van de voorwaarden af. Door het ondertekenen van de hypotheekakte bij de notaris krijgt u de beschikking over het geld van de hypotheek. Dit gebeurt tegelijk met de eigendomsoverdracht.

Meer informatie:

  • De site van Vereniging Eigen Huis geeft veel informatie over hypotheken, bijvoorbeeld over hypotheekvormen, voorwaarden, offertes en regelgeving, en over het afsluiten van een hypotheek.
  • Geld.nl geeft uitleg over de geldigheidsduur van de offerte.

Koopcontract tekenen

Als u heeft besloten een nieuwbouwhuis te kopen, tekent u eerst een koopcontract. Hierin staan alle belangrijke afspraken. U wordt hiermee nog geen eigenaar.

Koopcontract: niet vrijblijvend

Het koopcontract wordt vaak (ten onrechte) ‘voorlopig koopcontract’ genoemd. U wordt door de ondertekening ervan niet onmiddellijk eigenaar van het huis; dat gebeurt pas bij het tekenen van de leveringsakte. Toch is het koopcontract niet ‘voorlopig’ en ook zeker niet vrijblijvend. In het koopcontract liggen alle belangrijke afspraken vast over wat u precies koopt, tegen welke prijs en onder welke voorwaarden. Na het tekenen heeft u een week bedenktijd. Daarbinnen kunt u zonder opgave van reden en kosteloos van het contract af. U tekent het koopcontract meestal bij de makelaar, in sommige gevallen bij de projectontwikkelaar.

Contract: aankoop grond en bouwopdracht

Een koopcontract voor een nieuwbouwhuis dat nog niet is (af)gebouwd, bestaat uit de koop van de grond en een opdracht voor de (af)bouw van het huis. Daarom wordt het koopcontract in veel gevallen een koop-/aannemingsovereenkomst genoemd. Het komt voor dat deze overeenkomst wordt gesplitst in twee losse overeenkomsten. Meer informatie over de verschillende contracten vindt u elders op deze site, bij de rubriek Vraag & antwoord: Juridisch - Welke soorten koopcontracten zijn er?

Ontbindende voorwaarden

Soms komt een nieuwbouwproject niet van de grond. Of u krijgt de financiering niet rond. Dan kan de koop niet doorgaan. In de ontbindende of opschortende voorwaarden is dit juridisch vastgelegd. Meer informatie hierover vindt u bij Vraag & antwoord: Juridisch - Wat zijn ontbindende en opschortende voorwaarden? In de meeste gevallen gaat alles gewoon goed en vindt bij de notaris de eigendomsoverdracht plaats.

Meer informatie:

Naar de notaris

Om officieel eigenaar te worden van uw nieuwbouwhuis, moet u naar de notaris. Met de ondertekening van de leveringsakte vindt de eigendomsoverdracht plaats.

Pas eigenaar na eigendomsoverdracht

Zodra de termijnen van de ontbindende voorwaarden zijn verstreken en de opschortende voorwaarden zijn vervuld, is de koop definitief. Maar daarmee bent u nog geen eigenaar. Ter voorbereiding op de eigendomsoverdracht stelt de notaris de definitieve koopovereenkomst op. Deze wordt leveringsakte of transportakte genoemd. In deze akte staan de afspraken uit het koopcontract, meestal de koop-/aannemingsovereenkomst.

Ondertekening aktes bij notaris

U ontvangt een uitnodiging om de leveringsakte te komen ondertekenen. De verkoper en de notaris tekenen de akte ook. Heeft u een hypotheek afgesloten voor de koop van uw woning, dan ondertekent u bij de eigendomsoverdracht ook de hypotheekakte. Daarna zorgt de notaris voor inschrijving bij het Kadaster. Pas na deze inschrijving bent u officieel eigenaar van de grond en de (in aanbouw zijnde) woning.

Meer informatie:

Taxatierapport voor een nog te bouwen huis?

Een taxateur inschakelen om de waarde van uw nog te bouwen nieuwbouwhuis vast te stellen voor een hypotheekaanvraag? Dit klinkt u wellicht raar in de oren. Maar het komt voor. Zeker bij woningen die een waarde vertegenwoordigen van 500 duizend euro of meer. En het is vrijwel altijd aan de orde als het gaat om een nieuwbouwwoning die niet standaard is. “Als nieuwbouwkoper een taxatiewaarde moeten opgeven voor een hypotheek. Hoe pak je dat aan?” Deze vraag kwam binnen bij de redactie van Bewust Nieuwbouw. Volgens financieel adviseur Jeroen Wolfsen van moneywise.nl is het heel simpel. Als koper ontkomt u er dan niet aan om een taxateur in te schakelen als een bank of andere hypotheeknemer daarom vraagt. “Zo’n taxatie geeft de bank meer inzicht in de waarde van de grond, het huis en het eventuele meerwerk.”

Wanneer wel taxatierapport nodig?

De bank wil weten wat er precies gefinancierd gaat worden en alles moet in verhouding zijn, volgens de financieel adviseur. Niet elke bank vraagt om een taxatierapport. Als dat wel het geval is gaat het meestal om niet standaard nieuwbouw, zoals ABN AMRO het verwoordt. “Denk bij niet standaard nieuwbouw aan zelfbouw of aan nieuwbouw na sloop van een woning.”

Zelfbouw

Bij zelfbouw is het eigenlijk altijd zo dat er om een taxatierapport wordt gevraagd. “De bank wil simpelweg weten of het een courant pand is dat daar wordt neergezet”, zegt Jeroen Wolfsen van moneywise.nl. ABN AMRO laat weten wat onder zelfbouw wordt verstaan: een woning die volledig door de klant zelf wordt gebouwd met eventuele inhuur van onderaannemers of een woning die door een aannemer casco wordt opgeleverd en de klant verder zelf afbouwt. “Afhankelijk van de mate van zelfbouw spreekt u af dat er tussentijdse inspecties worden gedaan door een taxateur.”

Duurdere prijsklasse nieuwbouwwoningen

Een financieel adviseur uit Noord-Brabant vertelt veel adviesklanten te hebben die een nieuwbouwwoning kopen met een waarde van 700 á 800 duizend euro. Hij kijkt er dan ook niet van op dat hypotheeknemers om een taxatierapport vragen. “Bij ons is het bijna standaard dat hierom wordt gevraagd.”

 Meer informatie: