Als je een nieuwbouwhuis koopt in een appartementencomplex, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren. Deze VvE zorgt voor het beheer en (groot) onderhoud van het gebouw.

Bron foto: Boston en Seattle Wilhelminapier Rotterdam – Synchroon

Automatisch lid van de VvE

Dat je automatisch lid wordt van de Vereniging van Eigenaren als je een nieuwbouwappartement koopt, is in de wet geregeld. Daarmee is het beheer en onderhoud van het gebouw gewaarborgd. Juridisch ligt het zo: net als de andere appartementenbezitters word je als koper mede-eigenaar van de grond en het gebouw. En dus ben je medeverantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud. Tussentijds opzeggen kan niet. Pas als je je huis verkoopt, stopt het lidmaatschap. Overigens kun je met een grondgebonden woningen ook te maken krijgen met een VvE of met een bewoningsvereniging. Hierover volgt binnenkort meer informatie.

Wat doet de VvE?

De Vereniging van Eigenaren is verantwoordelijk voor het behartigen van het gezamenlijke belang van alle eigenaren, het (groot) onderhoud en beheer van het nieuwbouwappartementencomplex én, als daar sprake is van is, bijvoorbeeld van het levende groen, een parkeergarage etc.. Daarnaast zorgt de VvE voor verzekeringen van het gebouw. Om dit te kunnen regelen moet de Vereniging van Eigenaren ervoor zorgen dat er genoeg financiële middelen zijn. Deze worden opgebouwd door de inleg van alle bewoners via servicekosten. Hierover verderop meer.

Hoe is een VvE van nieuwbouw georganiseerd?

Als we het hebben over de organisatie van een Vereniging van Eigenaren, zijn twee termen belangrijk: de algemene ledenvergadering en het bestuur.

• De algemene ledenvergadering

Ten eerste de uitleg over de algemene ledenvergadering. Deze term staat niet alleen voor de periodieke bijeenkomst, maar het staat ook voor de mensen die onderdeel uitmaken van de VvE. Iedereen die dus in het betreffende nieuwbouwappartementencomplex komt te wonen, neemt plaats in de ALV. Tijdens zo’n periodieke bijeenkomst bespreken de leden de lopende zaken, zoals jaarrekeningen en onderhoud aan het pand. Daarnaast mag de vergadering ook besluiten rondom het gebouw nemen. Dit gebeurt allemaal volgens een stemming onder de leden. De stemverhouding lees je in de akte van splitsing. Dit is een, door de notaris opgesteld, verplicht document. Hierin wordt het gebouw gesplitst in appartementsrechten. Daarbij lees je welke appartementsrechten dat zijn en waar die zich bevinden.

• Het bestuur

Vervolgens benoemen de leden van de Vereniging van Eigenaren een bestuur. Dit kan één iemand zijn of uit meerdere mensen bestaan. Meestal is het bestuur gevormd door een oneven aantal mensen in de functie van een voorzitter, secretaris en een penningmeester.

Er zijn geen duidelijke taakomschrijvingen voor de functies binnen de Vereniging van Eigenaren. Over het algemeen zie je dat de voorzitter de bestuursvergaderingen leidt en de agenda van de VvE vergadering in de gaten houdt. De penningmeester is verantwoordelijk voor de kas en de secretaris communiceert over de handelingen van het bestuur naar de VvE-leden en eventuele andere belanghebbenden.

Het beheren van een nieuwbouw VvE

Het beheren van een VvE, en dus van een nieuwbouwappartementencomplex, vereist bouwkundig, administratief en financieel inzicht, en kost veel tijd. Zeker als het om een complex gaat met veel eigenaren of veel gemeenschappelijke ruimten en installaties.

Veel VvE’s besteden het bestuur daarom uit aan een professionele VvE-beheerder. Wanneer je een koopappartement hebt, dan hebben de bewoners zelf inspraak in de keuze van beheerder. Voor huurappartementen geldt dat de verhuurder het beheer verzorgt of uitbesteedt. Woningcorporaties hebben veel ervaring met het VvE-beheer van complexen met sociale huurwoningen en particulieren eigenaren. Zij bieden hun diensten vaak aan bij gebouwen die ze zelf hebben gerealiseerd.

Financiële bijdrage aan de VvE

Zoals gezegd zorgt de VvE voor het beheer en (groot) onderhoud van het appartementencomplex. Je kunt hierbij denken aan de gevel, het dak, het trappenhuis en de lift. De Vereniging van Eigenaren heeft hier natuurlijk geld voor nodig. Dat geld komt uit de VvE-bijdragen die je als eigenaar betaalt: de maandelijkse servicekosten. De hoogte van het bedrag is afhankelijk van de gezamenlijke afspraken.

Huren in een VvE

Huur je in een appartementencomplex dat bestaat uit huur- en koopwoningen, dan is er nog steeds een VvE actief. Als huurder profiteer je mee van de inspanningen en activiteiten van de VvE. De eigenaar van het appartement behoudt het stemrecht in de VvE. Dat betekent dat je niet altijd invloed kunt uitoefenen op bijvoorbeeld de begroting of het benoemen van een beheerder. In sommige gevallen kun je wel je wel voorkeuren uitspreken naar de VvE. Voor de zorg van het complex betaal je wel servicekosten, die los van de huur wordt berekend. Ook is in vrijwel alle huurcontracten een gebruikersverklaring opgenomen, waarmee je je bindt aan de regels van de VvE.

Sociaal aspect bij VvE

Naast bovenstaande praktische punten is de Vereniging van Eigenaren in zekere zin ook een sociaal gebeuren; mensen die samen onder één dak van een gebouw wonen en samen in goede verstandhouding het gebouw beheren en er samen leven. Naast praktische zaken regelen is een goede samenwerking van bewoners belangrijk.

Meer informatie:

• De Vereniging Eigen Huis informeert je beknopt over de belangrijkste aspecten van een VvE.