Een vast dienstverband is lang niet meer zo gewoon als pakweg twintig jaar geleden. Dat komt omdat we (en dan vooral jongeren) minder hechten aan een vaste baan en kiezen voor meer vrijheid. Of we hebben moeite om een baan voor onbepaalde tijd te vinden en kiezen er om die reden voor om uitzendkracht te zijn, een flexcontract aan te gaan of we schrijven ons in als zzp’er en gaan als zelfstandige aan de slag. Het mooie is dat het niet hebben van een vast contract steeds minder een beletsel vormt voor het verkrijgen van een (nieuwbouw-) hypotheek. “Het is een stuk makkelijker geworden voor iemand die geen vaste baan heeft om een reële indicatie te krijgen of hij een huis kan kopen.” We hebben maar liefst 1,1 miljoen zzp’ers en ongeveer twee miljoen flexwerkers in Nederland. Het is duidelijk een groep waar hypotheekverstrekkers niet omheen kunnen. Volgens financieel adviseur Jeroen Wolfsen van Moneywise.nl is het voor deze groeiende groep steeds eenvoudiger om een hypotheek af te sluiten. “Iedere bank had een eigen acceptatiebeleid. Dat is door wetgeving rechtgetrokken. Er is veel meer mogelijk geworden in de afgelopen twee tot drie jaar.”

Zorgplicht

Een hypotheekverstrekker heeft drie zorgen volgens financieel adviseur. Zorg nummer één is de mogelijkheid dat de hypotheek niet betaald wordt, vandaar dat de partij die een hypotheek verstrekt zeker wil weten of u voldoende inkomen heeft en in staat bent om de maandelijkse lasten te betalen. Zorg nummer twee is er voldoende klanten zijn. Dan gaat het over het bestaansrecht van de geldverstrekker. En als laatste punt noemt hij de aansprakelijkheid. Als u als hypotheekgever uw afspraken niet kunt nakomen en de hypotheekverstrekker heeft verzuimd om te checken of alles tot in detail in orde was, dan bestaat de kans dat de verantwoordelijk bij hen wordt gelegd en niet bij u.

Voldoende inkomen

Of u nu een vaste baan heeft of een tijdelijk contract, het draait er in eerste instantie toch vooral om de vraag of u voldoende inkomen heeft om een aanmerking te komen voor een bepaald hypotheekbedrag. Vandaar het advies van Jeroen Wolfsen om vooraf goed na te gaan wat u kunt lenen. Hoeveel financiële ruimte er is zodat u achteraf niet voor verrassingen komt te staan. Daarnaast wil de bank of andere geldverstrekker graag weten hoe het zit met uw inkomenszekerheid. Met andere woorden: verdient u de komende jaren nog evenveel of zo mogelijk nog meer dan nu.

Intentieverklaring

Het was al langer mogelijk om aan de werkgever te vragen om een intentieverklaring – dus of uw tijdelijk contract vrijwel zeker omgezet zou gaan worden in een vast contract. Dit geeft de bank duidelijkheid of een tijdelijke baan op korte termijn overgaat in een vaste baan. Een tijdelijk contract is immers onzekerder dan een vaste baan en met een intentieverklaring vermindert het risico.

Nu en straks

Maar dit is geen oplossing voor zzp’ers, flexwerkers en andere werkenden die (voorlopig) geen vast contract krijgen of daar niet voor kiezen - omdat ze liever zelfstandig blijven - maar wel een huis willen kopen. Juist voor deze groep zijn de mogelijkheden verruimd. Er zijn in de woorden van de hypotheekadviseur een paar smaken bijgekomen voor zzp’ers, flexwerkers, ondernemers en anderen die geen of nog geen vast contract hebben maar wel een huis willen kopen. Flexwerkers en uitzendkrachten kunnen er voor zorgen dat ze een perspectiefverklaring in handen krijgen. Zzp’ers - en zij die een eigen onderneming oprichten - kunnen baat hebben bij een Inkomensverklaring Ondernemer van de NHG (Nationale Hypotheek Garantie).

Inkomensverklaring

Er zijn gespecialiseerde bureaus die een inkomensverklaring voor u kunnen opstellen als u zzp’er of zelfstandig ondernemer bent. De investering bedraagt rond de 500 tot 1000 euro. Dit bedrag is afhankelijk van de grootte van uw onderneming en dus ook hoeveel gegevens die deze bureaus moeten natrekken. Zo’n inkomensverklaring is als het ware te vergelijken met een werkgeversverklaring met jaarsalaris. In het verleden beoordeelden banken zelf de jaarcijfers van een ondernemer. Sommige hypotheekverstrekkers geven er de voorkeur aan om hun eigen specialisten in te schakelen om een inkomensverklaring af te geven, maar steeds meer partijen besteden dit uit. Welke externe partijen dit doen staat in een van de linkjes onderaan dit artikel.

Perspectiefverklaring

Voor degenen die voor een uitzendbureau werken of werkzaam zijn als flexwerker is er de mogelijkheid om een perspectiefverklaring voor te leggen aan de hypotheekverstrekker. Verscheidene uitzendbureaus kunnen die afgeven. Op de site van Stichting Perspectiefverklaring staat hier alle informatie over. Voor mensen die geen vast contract hebben willen banken een indicatie, vertelt Jeroen Wolfsen. Voorheen werd een toetsinkomen bepaald over een periode van drie jaar. Het grote voordeel voor uitzendkrachten en flexwerkers is dat ze dankzij een perspectiefverklaring al na een jaar (aaneengesloten werken) voor een hypotheek in aanmerking kunnen komen.

Arbeidsmarktscan

Er zijn nog meer pogingen om nadrukkelijk starters met een flexibel arbeidscontract makkelijker te maken om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Deze zomer (juni 2019) kwam de Nederlandse overheid met het bericht er dit najaar een experiment van start gaat. Dankzij het inzetten van de Arbeidsmarktscan kan de stabiliteit van het inkomen van degenen die een hypotheek willen gaan aanvragen beter in kaart worden gebracht. Ook dat biedt mogelijkheden. De pilot gaat dit najaar van start. De Arbeidsmarktscan is al enige jaren in gebruik, vaak in combinatie met een perspectiefverklaring. De reden om deze apart te noemen is de pilot voor starters. Meer informatie over de Arbeidsmarktscan voor de aanvraag van een hypotheek: Arbeidsmarktkansen.nl.

Huurverklaring

Tot slot haalt Jeroen Wolfsen ook een andere pilot aan. Hypotheekverstrekker BLG Wonen is onlangs begonnen met een proef voor wat zij noemen duurhuurders. Jeroen Wolfsen: “Als u al jaren een huur van 1200 euro kunt betalen, waarom zou u dan niet een hypotheek van 800 kunnen betalen. Dat is toch klip en klaar dat die financiële ruimte er is!” Dankzij dit initiatief is het voor duurhuurders zonder vaste baan makkelijker om alsnog een huis te kopen. Het initiatief van BLG Wonen wordt overigens kritisch gevolgd door toezichthouder AFM.

Gelijke voorwaarden

De voorwaarden van een hypotheek en de rentepercentages zijn gelijk voor zij die een vaste hebben of zij die bijvoorbeeld zzp’er of flexwerker zijn. Er is geen sprake van een risico opslag. Daar zou volgens de hypotheekadviseur een verkeerd signaal van uit gaan. “Dan zeg je eigenlijk tegen iemand zonder vast contract: ik denk niet dat u het kunt betalen en daarom moet u extra betalen.”

Tip

Een perspectiefverklaring of Inkomensverklaring Ondernemer van NHG zijn maar voor de duur van zes maanden geldig. Dat is wel iets om in de gaten te houden. Het is handig om zo’n verklaring op zak te hebben als u op zoek gaat naar een koophuis. Maar mocht een koop niet doorgaan – omdat u bijvoorbeeld wordt uitgeloot voor een nieuwbouwhuis - dan is het zonde van het geld dat u heeft geïnvesteerd in zo’n verklaring. Wees daarom alert wanneer u precies zo’n verklaring gaat aanvragen.

Meer informatie:

• NHG voor flexwerkers
• Stichting Perspectiefverklaring
• NHG voor ondernemers
• Rekenexperts voor Inkomensverklaring Ondernemer geselecteerd
• Inkomensverklaring ondernemer
• Moneywise: Een huis kopen zonder vast arbeidscontract
• Moneywise: Geen vast inkomen? Hypotheek met arbeidsmarktscan kan oplossing zijn
• ‘Proef met hypotheken zzp’ers is stap in goede richting’
• Hypotheekregels zzp’ers en flexwerkers minder streng
• BLG Wonen start met huurverklaring voor duurhuurders

Welke maandelijkse lasten kan ik aan? En wat zijn de normen die verhuurders hanteren voor wat u maandelijks mag uitgeven aan huur? Met de antwoorden op dit soort vragen brengt u uw financiële mogelijkheden om een huis te huren in kaart.

Normen voor maandelijkse huurlasten

Om voor een huurwoning in aanmerking te komen moet u aan de inkomenseis van de verhuurder voldoen. Beleggers hanteren voor huurwoningen in de vrije sector vaak een gestaffeld systeem. Het bruto maandinkomen moet over het algemeen tussen de 3,5 tot 4,5 maal de maandhuur liggen. Dit kan betekenen dat bij een maandhuur van 850 tot 1000 euro wordt uitgegaan van een bruto maandinkomen van 4,5 maal de maandhuur. Bij een hogere huurprijs gaat dit percentage stapsgewijs omlaag. Zo kan het zijn dat bij een maandhuur van ruim 1500 euro wordt uitgegaan van een bruto maandinkomen van 3,5 maal de huurprijs. De voorwaarden kunnen iets verschillen per eigenaar/verhuurder, maar een bruto inkomen van 3,5 tot 4,5 is een goede leidraad. Informeer bij de verhuurder welk percentage ze precies hanteren voor een bepaalde huurprijs. Het is overigens zo dat voor senioren een iets lagere inkomenseis geldt. Bij bepaalde projecten gaan beleggers uit van een inkomenseis voor gepensioneerden van drie maal de huur. Ook dit is makkelijk na te vragen bij de verhuurder.

Inkomen van uw partner telt ook mee

Indien u een partner heeft, telt ook het bruto maandinkomen van hem of haar mee als u een (nieuwbouw-) huis gaat huren. In dat geval telt uw salaris voor 100 procent en dat van uw partner in de meeste gevallen voor ¾ mee.

Financiële ruimte

Uw financiële ruimte wordt niet alleen bepaald op grond van uw inkomen. Er wordt ook gekeken naar eigen vermogen, schulden en verplichtingen. Lees meer hierover in het artikel Huis huren en toetsing.

Meer informatie:

Onder Vraag & antwoord: Financiën vindt u meer informatie om u te helpen uw financiële mogelijkheden in beeld te brengen. U kunt ook direct het antwoord op een van de onderstaande vragen bekijken.

• Hoeveel huur kan ik betalen?
• Welk budget past bij mij?
• Hoe vergroot ik mijn financiële armslag?

Bij het kopen of huren van een nieuwe woning, kijk je naar wat je kunt betalen qua huur of hypotheek. In plaats van te kijken naar wat je maximaal kunt betalen, kun je ook kijken welk bedrag past bij jouw financiële situatie en persoonlijke levensstijl. Afhankelijk van jouw financiële situatie en jouw uitgavenpatroon, kun je het budget bepalen dat je voor wonen kunt en wil vrijmaken. Hoe bepaal je dit budget?

1. Huidige inkomsten en uitgaven op een rijtje zetten

Ten eerste is het belangrijk jouw inkomsten op te schrijven. Zorg dat je alle inkomsten meeneemt, zoals loon of pensioen. Maar ook andere regelingen, zoals kinderbijslag. Ten tweede zet je zowel de maandelijkse, als eenmalige kosten op een rijtje. Dit geeft je een compleet beeld van jouw financiële situatie en uitgavenpatroon.

2. Budgetvoorkeur vaststellen

Nu je een duidelijk beeld hebt van jouw financiële situatie, weet je welk budget je kan inzetten om een huis te kopen of te huren. De vraag is natuurlijk of je dit volledige budget wil inzetten om een woning te huren of te kopen. Bepaal voor jezelf hiervoor een bedrag waar jij je comfortabel bij voelt. Het kan natuurlijk ook zijn dat je jouw budget te krap vindt en hier een verandering in wil aanbrengen. Dan is het verstandig om te bepalen waarop je kunt besparen. Je kunt bijvoorbeeld besparen door goedkopere abonnementen af te nemen of huidige onnodige abonnementen juist af te zeggen.

3. Nieuwe maandelijkse kosten bepalen

Heb je vervolgens een huis op het oog? Bepaal dan wat jouw nieuwe maandelijkse lasten kunnen zijn door te verhuizen. Waar moet je dan aan denken? Ga je wonen in een huurhuis, dan betaal je elke maand huur en servicekosten. Koop je een woning, dan zijn er andere maandelijkse lasten, zoals de rente en aflossing van jouw hypotheek. Daarnaast betaal je bijvoorbeeld verzekeringen, onderhoud en belasting (WOZ). Vergeet ook je energierekening niet.

4. Eenmalige kosten

Vervolgens kijk je naar de eenmalige kosten. Of je nu naar een koophuis of een huurhuis gaat, je maakt altijd eenmalige kosten voor de verhuizing en voor het inrichten van jouw nieuwe huis (en tuin). Bij een koophuis maak je ook nog eens eenmalige kosten voor bijvoorbeeld de hypotheekadviseur. Verder moet je bepalen of (en hoeveel) je eigen geld in kunt brengen voor de aankoop van de woning. Tip: voor het inrichten van jouw nieuwe huis kun je mogelijk goedkopere alternatieven vinden. Neem eens een kijkje in tweedehandswinkels.

5. Passend budget

Als je alle inkomsten, nieuwe maandelijkse kosten en de eenmalige kosten overzichtelijk hebt gemaakt, dan is duidelijk of jij het beoogde huis kunt (en wil) kopen of huren. Het budget moet voor jou comfortabel voelen.

Controle over je budget

Tegenwoordig heb je digitale apps, die je kunnen helpen om overzicht te krijgen in je budget. Kijk bijvoorbeeld eens naar een gratis app als ABN Amro – grip (vaak ook te gebruiken als je bij andere banken een betaalrekening hebt). Deze app koppelt je inkomsten en uitgaven automatisch. Hierdoor kan de app geldzaken indelen in categorieën. Je kunt bijvoorbeeld ook een budget instellen, zodat je nog meer controle hebt over jouw financiën.

Meer informatie:

• Besparen op woonlasten (Vereniging Eigen Huis)
• Wijzer in geldzaken (initiatief van het ministerie van Financiën)
• Digitale huishoudboekjes (Wijzer in geldzaken)

Wanneer je een huurhuis ziet dat aan jouw wensen voldoet, is de vraag of de huurprijs verantwoord is. Hoeveel huur kun je betalen? Om dit te bepalen, kijkt een verhuurder naar jouw inkomen, eigen vermogen, mogelijke schulden en verplichtingen.

Huur inkomenseisen

De meeste verhuurders stellen een inkomenseis aan hun huurders. Een inkomenseis is een bedrag aan vast inkomen, dat een verhuurder verlangt van de huurder. Dit geeft de verhuurder meer zekerheid. Het verschilt hoe hoog deze inkomenseis is. Vaak komt het neer op een aantal maal de huurprijs.

Verantwoorde huurprijs

Jouw verantwoorde huurprijs is afhankelijk van jouw persoonlijke situatie. Is jouw inkomen te laag, maar heb je wel voldoende eigen vermogen? Dan telt de verhuurder gemiddeld 7% van dit eigen vermogen op bij je inkomen. Bij eventuele schulden of verplichtingen kan de verhuurder om extra zekerheid vragen. Denk bijvoorbeeld aan een waarborgsom. Maar het kan ook in mindering van het inkomen worden gebracht.

Hoeveel huur kun je betalen?

Om een inschatting te kunnen maken, heb je jouw volledige inkomsten nodig. Dit kun je berekenen door het bruto maandsalaris te vermenigvuldigen met 12. Het bruto maandsalaris vind je op de Inkomensverklaring van de Belastingdienst. Vervolgens tel je eventuele vaste inkomensbestanddelen hierbij op. Denk aan vakantiegeld, 13e maand, vaste winstuitkering of eindejaarsuitkering. Dit totaal bedrag deel je door 12. Het inkomen van de partner/medehuurder wordt op dezelfde wijze berekend en telt veelal voor 100% mee. Op basis daarvan kun je een schatting maken van hoeveel huur je kunt betalen aan de hand van de onderstaande berekeningen:

Doelgroep	Minimale inkomenseis
Gepensioneerden	Ca. 3,00 x de maandhuur = bruto maandinkomen
Kandidaten voor woning < € 1000,--	Ca. 4,00 x de maandhuur = bruto maandinkomen
Kandidaten voor woning > € 1000,-- tot € 1250,--	Ca. 3,75 x de maandhuur = bruto maandinkomen
Kandidaten voor woning > € 1250,-	Ca. 3,50 x de maandhuur = bruto maandinkomen

Via het Nibud kan je vrijblijvend berekenen of de gevraagde huur bij je budget past, maar informeer altijd bij de verhuurder wat in jouw situatie mogelijk is.

Meer informatie:

• Welk budget past bij mij?

Als u een huis koopt, sluit u in de meeste gevallen een hypotheek af. Maar wat kunt u maximaal lenen? En welke hypotheeklasten zijn verantwoord? Voor het antwoord op dit soort vragen is uw financiële situatie bepalend.

Regels en normen voor maximale hypotheek

De bank wil erop kunnen vertrouwen dat u uw hypotheek kunt terugbetalen. En de overheid wil voorkomen dat u in de problemen raakt door een te hoge hypotheek. Daarom zijn er de laatste jaren steeds meer regels en normen gekomen. Bijvoorbeeld voor de woonquote, het percentage van uw bruto jaarinkomen dat u maximaal per jaar als bruto hypotheeklast mag hebben. Of voor de hypotheek zelf, of voor de verhouding tussen het hypotheekbedrag en het inkomen (loan-to-income, LTI). Deze normen zijn afhankelijk van het inkomen en het rentepercentage, en daarom voor iedereen dus steeds weer een beetje anders.

Ingewikkelde berekeningen

De normen zijn allemaal weergegeven in de zogenoemde financieringstabellen. Al met al is het bepalen van uw maximale hypotheek een ingewikkelde zaak. Bij een hoger inkomen horen een hogere woonquote, een hogere maximum hypotheek en ook een hogere LTI. Maar als de rente omhoog gaat, gaan de maximale hypotheek en LTI omlaag, terwijl de woonquote dan juist hoger wordt.

Financieringslast (rente plus aflossing)

Hoe dan ook, alles draait om het begrip 'financieringslast'. Dit is het bedrag dat u maandelijks betaalt aan rente en aflossing op uw hypotheek. De financieringslast is via de tabellen aan een absoluut maximum gebonden. Het bedrag dat u betaalt aan rente en aflossing mag nooit boven dit maximum komen. Maar als u uw financieringslast weet, weet u nog niet hoeveel u kunt lenen. Dit hangt namelijk af van de volgende factoren:

• De looptijd van de hypotheek. Hoe korter de looptijd, hoe kleiner het bedrag dat u met een vast maandbedrag kunt aflossen. En bij een looptijd langer dan dertig jaar, mag u de hypotheekrente niet meer aftrekken.
• Het rentepercentage en de rentevaste periode. Als u meer rente moet betalen, blijft er minder over om af te lossen. En dus kunt u minder lenen. Normaal gesproken is de rente hoger naarmate de rentevaste periode langer is.
• De fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente. De hypotheekrenteaftrek gaat de komende jaren stapsgewijs omlaag. Daardoor betaalt u meer rente en kunt u minder lenen.

Inkomen, vermogen, schulden en verplichtingen

Welke financieringslast voor u is toegestaan, hangt bovendien samen met uw financiële situatie. Om die in kaart te brengen, kijkt de bank in de eerste plaats naar uw inkomen. Daarnaast kijkt zij naar uw eigen vermogen, uw schulden en uw verplichtingen. Heeft u bijvoorbeeld schulden af te lossen of moet u alimentatie betalen, dan is er minder geld over voor een hypotheek. De bank zal u dan minder willen lenen.

Waarde van het huis

Het maximale hypotheekbedrag is niet alleen gekoppeld aan uw financiële situatie, maar ook aan de waarde van uw huis. Vanaf 1 januari 2015 mocht de hypotheek bijvoorbeeld niet hoger zijn dan 103 procent van de waarde van het huis en dat percentage gaat stapsgewijs verder omlaag. Sinds 1 januari 2017 bedraagt de 'loan-to-value' of LTV 101 procent en vanaf 1 januari 2018 is het 100 procent. Dit betekent dat u niet meer kunt lenen dan de waarde van het huis dat u met die lening wilt kopen.

Ook belangrijk: uw uitgavenpatroon

De normen zijn bedoeld om u te behoeden voor een te hoge hypotheek. Maar u bent zelf ook partij. U heeft een bepaalde manier van leven en daar horen bepaalde uitgaven bij. De maandlasten die u met uw hypotheek aangaat, moeten daar wel bij passen. Uw uitgavenpatroon kan namelijk best wel eens afwijken van de gemiddelden waar de normen op zijn gebaseerd. Om dit mee te wegen, is advies van een financieel specialist zeker aan te raden. Voor een eerste indicatie helpt internet u goed op weg.

Meer informatie:

• DeHypotheekSite geeft een zeer uitgebreide toelichting op alle factoren die samen uw maximale hypotheek bepalen.
•  Uw maximale hypotheek kunt u berekenen met de rekenmodule van de Vereniging Eigen Huis

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning, kom je hoogstwaarschijnlijk de afkorting v.o.n. tegen. Oftewel ‘vrij op naam’. Kortgezegd betekent dit dat de koper boven op de koopsom geen extra kosten betaalt voor het overdragen van de woning. Wat zit er precies wel en niet inbegrepen in de v.o.n.-prijs? Lees verder voor het uitgebreide overzicht.

Inbegrepen in vrij op naam-prijs

Bij nieuwbouw zijn in de v.o.n.-prijs de meeste kosten inbegrepen die samenhangen met de grond, de bouw, de ontwikkeling en de overdracht van het huis. Daarbij is het belangrijk dat deze kosten bekend zijn, bij het ondertekenen in het koopcontract. Het gaat om de volgende kosten:

• De kosten voor de grond waarop het huis staat.
• De bouwkosten, inclusief loon- en materiaalkostenstijging.
• De kosten van de architect en overige adviseurs bij de bouw.
• De aanleg- en aansluitkosten van water, elektra, riolering en gas- of stadsverwarming.
• De omzetbelasting (BTW) over de genoemde kosten.
• Gemeentelijke leges (belasting).
• De notariskosten voor de overdracht van uw woning.

Indien van toepassing zijn ook de volgende kosten bij de v.o.n.-prijs inbegrepen:

• De makelaarscourtage voor de verkoopmakelaar die namens de ontwikkelaar de verkoop van de woningen begeleidt.
• De kosten van het waarborgcertificaat van SWK, Woningborg of BouwGarant.

Niet inbegrepen in vrij op naam-prijs

De kosten die bij het sluiten van het koopcontract niet bekend zijn, zijn niet inbegrepen in de v.o.n.-prijs. Dit zijn:

• De kosten voor eventueel meerwerk.
• Rentekosten die samenhangen met de bouw.
• De periodieke betaling van een eventuele erfpachtcanon.

Ook kosten voor diensten en werkzaamheden die afhankelijk zijn van jouw eigen keuzes en voorkeuren, vallen buiten de v.o.n.-prijs. Denk bijvoorbeeld aan de volgende kosten:

• De afsluitprovisie en notaris- en kadasterkosten voor jouw hypotheek.
• De kosten voor het aanvragen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
• De aanleg- en aansluitkosten voor telefoon en kabel.
• De kosten van uw eigen adviseurs, bijvoorbeeld voor een opleveringskeuring.

Afwijkingen zijn mogelijk

Niet alle ontwikkelaars hanteren exact hetzelfde lijstje. Bijvoorbeeld de afkoop van erfpacht. Dit is soms (gedeeltelijk) in de v.o.n.-prijs opgenomen, maar soms ook niet. Je krijgt altijd een gespecificeerd overzicht bij de prijslijst voor het nieuwbouwproject. Vraag altijd om uitleg als het onduidelijk is of bepaalde kosten onder de v.o.n.-prijs vallen.

Meer informatie:

• Wat houden al die rentes in?
• Wat betekent grond in erfpacht?
• Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Nieuwbouw is energiezuinig, onderhoudsvriendelijk en aan te passen aan uw wensen. Maar wist u dat u ook kunt profiteren van diverse hypotheekvoordelen, zoals een lagere rente of een hogere leengrens?

Hypotheekvoordelen op een rijtje

Bewust Nieuwbouw heeft in de overzichtelijke flyer Een betere hypotheek bij een nieuwbouwhuis die hypotheekvoordelen voor u op een rijtje gezet. Kort gezegd biedt een nieuwbouwhypotheek u:

• bij sommige banken een lagere hypotheekrente;
• bij sommige banken een hogere leengrens (zodat u meer kunt lenen), omdat een nieuwbouwhuis energiezuinig is;
• de mogelijkheid om de keuken, de vloer, de inrichting van de tuin en andere zaken mee te financieren;
• en de mogelijkheid om eventuele dubbele maandlasten vanuit de hypotheek te betalen.

In de flyer worden deze voordelen toegelicht en van interessante rekenvoorbeelden voorzien.

Duizenden euro's voordeel

Het gaat niet om kleine bedragen. Een nieuwbouwhypotheek kan u zomaar vele duizenden euro's voordeel opleveren.

Meer informatie:

• Download de flyer Een betere hypotheek bij een nieuwbouwhuis.
• Krijg ik meer hypotheek voor een energiezuinig huis?
• Bij welke banken kan ik extra lenen voor nieuwbouw?
• Mijn tuin meefinancieren, kan dat?

Doordat je in een energiezuinig huis minder betaalt voor energie, hou je meer geld over voor andere uitgaven. Daarom kun je voor een energiezuinig huis een hogere hypotheek krijgen.

Inkomenstoets voor hypotheek

Bij het bepalen van wat je mag lenen voor de aankoop van jouw huis, doet de bank een inkomenstoets. Zij kijkt daarbij naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de hoogte van jouw inkomen. Maar er zijn ook andere factoren die bepalen hoeveel je bij een bepaald inkomen kunt lenen. De overheid stelt hier jaarlijks tabellen voor vast.

Meer lenen bij energiezuinig huis

Als het huis voldoende energiezuinig is, mag je meer lenen. Dit geldt voor een nieuwbouwhuis met het energielabel van tenminste A+++ afgegeven na 1 januari 2021. De bank mag dan een bepaald bedrag buiten de inkomenstoets houden. Dit wordt ook wel de vrijstelling genoemd. Hoeveel meer je kunt lenen, hangt af van hoe zuinig jouw huis precies is.

Is jouw nieuwbouwhuis bijna energieneutraal? Dan mag je maximaal €9.000 extra lenen. Heb je een energieneutraal huis, dan kun je tot maximaal €15.000 extra lenen. En bij een nul-op-de-meter of energieleverend huis mag je tot €25.000 extra lenen. Lees hier de uitleg over het de verschillen.

Voorwaarden voor vrijstelling

De overheid stelt ieder jaar opnieuw de hoogte van de vrijstelling en de exacte voorwaarden vast. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op BENG (de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen, de NOM (nul-op-de-meter) en de garantie die de leverancier geeft op de energieprestatie. Ook kom je pas voor een vrijstelling in aanmerking als jouw toetsinkomen minimaal €33.000 is.

Vraag je bank naar deze regeling

Banken zijn voorzichtig met geld uitlenen. Als ze je te veel lenen, lopen ze meer risico dat je jouw lening niet kunt aflossen. Daarom informeren zij je zelden uit zichzelf over de mogelijkheid om extra hypotheek te krijgen voor een energiezuinig huis. Je doet er dus goed aan er zelf actief bij je bank naar te vragen.

Meer informatie:

• Wat betekent EPC, BENG, A-label en en nul-op-de-meter?
• Wat is mijn maximale hypotheek?
• Op de overheidswebsite met wet- en regelgeving kunt u Tijdelijke regeling hypothecair krediet nalezen. Hierin staan onder andere de hoogte van de vrijstellingen en de inkomensgrens.

Bij steeds meer banken kunt u voor het kopen van een nieuwbouwhuis extra hypotheek krijgen. Voorwaarden zijn dat uw huis energiezuinig genoeg is en dat u voldoende inkomen heeft.

Geld over door minder energiekosten

In een energiezuinig huis heeft u, bij normaal verbruik, minder energiekosten. Zo houdt u meer geld over voor rente en aflossing. Daarom mag u volgens de leennormen van het kabinet meer lenen. Voorwaarde is wel dat u voldoende verdient.

Overzicht 'nieuwbouwvriendelijke' banken

Bij bijna alle banken in Nederland kunt u extra lenen als u een nieuwbouwhuis koopt met een EPC (energieprestatiecoëfficiënt) van maximaal 0,6. Hoe lager dit getal, hoe energiezuiniger uw huis. Het gaat onder andere om de volgende banken:

• ABN AMRO
• AEGON
• BJG
• BLG Wonen
• Florius
• Nationale Nederlanden
• Obvion
• Rabobank
• Regiobank
• SNS Bank
• Triodos
• Woonfonds

Een aantal banken heeft speciale hypotheken of hypotheektarieven voor nieuwbouwwoningen (o.a.):

• ASR
• Delta Lloyd
• Nationale Nederlanden
• Rabobank

Nóg meer hypotheek nul-op-de-meter woningen

Voor zogeheten nul-op-de-meter woningen is de extra lening nog een stuk hoger. In een nul-op-de-meter huis wordt evenveel energie (duurzaam) opgewekt als u gebruikt. Banken die 25.000 euro extra financieren voor NOM woningen zijn:

• Rabobank
• Triodos
• Volksbank (Bouwfonds Limburgse Gemeenten)
• ABN Amro

Andere nieuwbouwvriendelijke banken doorgeven

Kent u een ook bank die extra hypotheek verstrekt voor nieuwbouwhuizen met een EPC van 0,6 of lager? Geef de naam van die bank dan door via redactie@bewustnieuwbouw.nl.

Meer informatie:

• Wat betekent EPC, Energielabel A en nul-op-de-meter?
• Krijg ik meer hypotheek voor een energiezuinig huis?
• Welke hypotheekvoordelen biedt nieuwbouw?

De hypotheekrente is nog altijd historisch laag. Dus zetten veel mensen de rente voor een langere periode vast. Maar hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger het rentepercentage. Wat is verstandig?

Verwachte renteontwikkeling

Voor het beantwoorden van die vraag moet u onder meer rekening houden met de verwachte renteontwikkeling. Die is echter niet te voorspellen, zeker niet op langere termijn. Business Insider Nederland, een site met vooral zakelijk nieuws, heeft daarom voor een annuïteitenhypotheek verschillende scenario's op een rijtje gezet. In het algemeen komen die op het volgende neer:

• U kunt het beste kiezen voor een korte rentevaste periode als u verwacht dat de rente gaat dalen of beperkt gaat stijgen.
• U kunt het beste kiezen voor een lange rentevaste periode als u verwacht dat de rente harder gaat stijgen.

Inkomenssituatie

Dat klinkt allemaal heel logisch. Toch is dat niet het hele verhaal, schrijft Business Insider. Heeft u bijvoorbeeld variabele inkomsten? Of verwacht u in de toekomst minder te gaan werken (en dus minder te gaan verdienen)? Dan is het in veel gevallen verstandiger de rente voor een langere periode vast te zetten. Ook als u geen rentestijging verwacht. U betaalt dan weliswaar een hoger tarief, maar 'koopt' een stuk zekerheid. En als u een hypotheek afsluit die gezien uw inkomen relatief hoog is, is een lange rentevaste periode eveneens aan te bevelen. Als de rente opeens gaat stijgen, heeft u daar geen last van.

Verschil tussen lange en korte rente

Voor een weloverwogen besluit moet u ook kijken naar de zogeheten rentestructuur. Dat is het verschil tussen de korte en de lange rente. Rentes die voor langere tijd vast staan, zijn normaal gesproken hoger dan rentes die voor een korte periode vast staan. Is het verschil tussen kort en lang klein, dan kost het u relatief weinig extra als u de rente voor een langere periode vastzet. Is het verschil groot, dan betaalt u voor de extra zekerheid van een langlopende vaste rente relatief veel en is het misschien toch beter om voor een kortere periode de rente vast te zetten. Om in dat geval te voorkomen dat u alsnog fors meer moet gaan betalen als de kortlopende rente opeens stijgt, kunt u het voordeel van de lagere maandlasten gebruiken om extra af te lossen.

Woonhorizon: hoe lang blijft u in uw huis wonen?

Hoe lang u in uw huis denkt te blijven wonen, is eveneens een aspect om mee te wegen. Een lange rentevaste periode ligt niet voor de hand als u maar kort in uw huis denkt te blijven wonen. U koopt dan immers zekerheid voor een langere periode dan nodig. Daardoor bent u relatief duurder uit. Als u de rente bij een verhuizing kunt meenemen naar uw volgende hypotheek, speelt dit argument minder.

Karakter

Verder speelt uw karakter een rol in de afweging. Houdt u niet van verrassingen? En ligt u al wakker van een klein beetje onzekerheid over uw financiën? Dan kunt u de rente beter voor een langere tijd vastzetten. De verwachte renteontwikkeling is dan eigenlijk van minder belang. U kunt in veel gevallen ook voor een middenweg kiezen. Dan verdeelt u uw hypotheek in een deel met een kortlopende rente en een deel met een langere rentevaste periode. Zo profiteert u van de lage rente van de korte rentevaste periode en dempt u het risico van stijgende maandlasten.

Variabele rente: als u tegen een stootje kunt

Als u kiest voor een variabele hypotheekrente en de rente dus niet voor langere tijd vastzet, profiteert u doorgaans van een lagere rentestand. Gaat de rente echter stijgen, dan stijgen uw maandlasten meteen mee. Een variabele rente is daarom eigenlijk alleen geschikt voor mensen met een flinke overwaarde. Of voor mensen met een lage hypotheek ten opzichte van het inkomen. Zij kunnen tegen een stootje. Een stijging van de maandlasten als gevolg van een oplopende rente is voor hen vervelend, maar geen ramp.

Persoonlijke afweging

Kortom, of u de rente moet vastzetten en voor hoe lang is geen eenvoudige te beantwoorden vraag. Het is een persoonlijke keuze. U kunt altijd uw hypotheekadviseur vragen een aantal scenario’s voor u uit te werken.

Meer informatie:

• Op Business Insider Nederland leest u meer over de keuze voor een langere rentevaste periode.
• Naast informatie over het kiezen van uw rentevaste periode vindt u op actuelerentestanden.nl een historisch renteoverzicht vanaf 1960.

Een fraai terras, een heerlijk gazon, sfeerverlichting en beplanting die elk seizoen zijn eigen kleur geeft. Een tuin is het verlengde van jouw huis. En je kunt de aanleg meefinancieren in jouw nieuwbouwhypotheek.

Tuin: bijna alle kosten meefinancieren

Op talrijke websites met informatie over hypotheken staat dat je de aanleg van jouw tuin ‘gewoon’ kunt meefinancieren als je een nieuwbouwhuis koopt. En vaak geldt dit voor bijna alle kosten, zoals het terras, de erfafscheiding, de verlichting en het uurloon van de hovenier. "Alleen zaken als beplanting en verplaatsbaar tuinmeubilair zijn niet mee te financieren", zegt Robert van der Velden, hypotheekadviseur bij HypotheekPlatform.

Grens aan meefinancieren

Maar een beetje tuin kost al gauw duizenden euro’s, en dat geld kan je waarschijnlijk goed gebruiken voor de aankoop van het huis zelf en voor bijvoorbeeld het meerwerk. En sinds 2018 mag je nog maar 100 procent van de waarde van het huis lenen. De ruimte om de tuinaanleg mee te financieren in de nieuwbouwhypotheek, is dus beperkt.

Een tuin voegt waarde toe

Ondanks die leengrens ziet Van der Velden mogelijkheden. “Een mooie tuin voegt waarde toe aan je huis, waardoor je juist weer wat meer kunt lenen”, zegt hij. “Stel, je koopt een nieuwbouwhuis van 200.000 euro en de aanleg van de tuin kost 10.000 euro. Dan is de totale waarde 210.000 euro. Dat is het bedrag waar geldverstrekkers mee rekenen. Op voorwaarde dat je voldoende verdient, is je maximale hypotheek dan dus 210.000 euro.”

Tuinaanleg: hypotheekrenteaftrek

De aanleg van een tuin is volgens Van der Velden dan ook vergelijkbaar met het laten uitvoeren van meerwerk, zoals een dakkapel of aanbouw. Het is een investering die het huis meer waard maakt, en dus in de hypotheek kan worden meegenomen. “Het grote voordeel daarvan is natuurlijk dat de investering onder de hypotheekrenteaftrek valt. Daardoor kost het per saldo minder.”

Kiezen tussen tuin en meerwerk

Behalve de leengrens is er nog een andere beperking waarmee je rekening moet houden: het maximum dat geldverstrekkers hanteren voor het meefinancieren van meerwerk. Van der Velden: “De meeste banken houden voor het meefinancieren van tuin en meerwerk een maximum van 10 tot 15 procent van de koopsom aan. Als je met je meerwerk al aan dat percentage zit, kan die tuinaanleg er dus niet meer bij.”

Tuin meefinancieren: hoe werkt dat?

Als je de tuinaanleg kunt meefinancieren in jouw nieuwbouwhypotheek, betaalt jouw geldverstrekker dit uit jouw bouwdepot. Dat is een ‘spaarpotje’ waarin je een deel van de lening stopt. Bij het afsluiten van de hypotheek geef je duidelijk aan hoeveel de tuinaanleg gaat kosten. Dit doe je met een gespecificeerde offerte. Facturen van de hovenier die met deze offerte overeenkomen, worden vervolgens door de bank voldaan.

Informatie:

• Op tal van websites staat informatie over het meefinancieren van de tuinaanleg. Vraag jouw hypotheekadviseur naar de mogelijkheden.
• Welke hypotheekvoordelen biedt nieuwbouw?

Soms lijkt een huis net te duur. Twee soorten regelingen zouden u dan kunnen helpen: regelingen om uw maandlasten en/of de prijs te verlagen, en regelingen die het risico beperken dat u met uw oude woning blijft zitten.

Huurtoeslag

Gaat het om een nieuwbouw huurhuis? En is de huur daarvan te hoog in verhouding tot uw inkomen? Dan komt u misschien in aanmerking voor een tegemoetkoming in de huur, ofwel huurtoeslag. Voorwaarden zijn dat uw inkomen en uw vermogen niet te hoog zijn. Ook mag de huur niet te hoog zijn. Om die reden komt u met commerciële huurwoningen zelden in aanmerking voor huurtoeslag. Gaat het om een huurhuis van een woningcorporatie, dan is de kans groter dat u huurtoeslag krijgt.

Meer informatie:

• Uitleg over de huurtoeslag vindt u op de website van de Rijksoverheid.
• Als u precies wilt weten wat de voorwaarden zijn in uw situatie, kijkt u op de website van de Belastingdienst.

Financiële steun bij kopen

De meeste regelingen richten zich niet op huurwoningen, maar op koopwoningen. Steeds meer ontwikkelaars bieden regelingen aan om u te helpen de stap naar een nieuwbouw koophuis te zetten. Ook veel woningcorporaties en sommige gemeenten hebben een regeling om uw droomhuis binnen bereik te brengen. Soms zijn ouders bereid en in staat om te helpen. In het overzicht hieronder vindt u een aantal regelingen. Dit overzicht is niet compleet.

Meer informatie:

• Ontwikkelaars bieden bijvoorbeeld Koopgarant, Dubbele Woonlasten Garantie en Koop Zeker Nu.
• Woningcorporaties hebben speciaal voor starters de Starters Renteregeling. Breder toegankelijk zijn regelingen als Koopgarant, Koopstart en Koopcomfort, die zijn ontwikkeld door OpMaat, en Kopen naar wens en Koop Goedkoop. Sommige corporaties hebben hun eigen regeling ontwikkeld.
• Verschillende gemeenten bieden een starterslening aan voor de aankoop van uw eerste huis.
• Uw ouders kunnen u op verschillende manieren helpen om een huis te kunnen kopen. De Consumentenbond geeft een uitgebreide toelichting op lenen, schenken, hoofdelijke garantie en het benutten van overwaarde. Op de site van de Vereniging Eigen Huis vindt u ook informatie over mede-eigenaarschap en verhuren.
• De Belastingdienst maakt een schenking aantrekkelijk door de vrijstelling voor de schenkbelasting. Uw ouders mogen u eenmalig een behoorlijk bedrag belastingvrij schenken als u dit bedrag gebruikt voor de financiering van uw woning. Dit bedrag varieert (per jaar). 

Senioren in een eengezinswoning willen vaak naar een comfortabel en levensloopbestendig appartement. Een húúrappartement wel te verstaan. Want kopen, dat doe je niet meer als je boven de 60 bent. Of toch wel?

Rente historisch laag

Jazeker. Want kopen kan juist heel aantrekkelijk zijn als u al wat ouder bent, zeker nu de rente zo historisch laag is. Twee rekenvoorbeelden illustreren waarom.

Rekenvoorbeeld 1:

Senioren: hypotheeklast lager dan huur

Stel, u heeft een riant nieuwbouw appartement op het oog van 335.000 euro (vrij op naam). Daar komt bijvoorbeeld nog 50.000 euro bij aan meerwerk en inrichtingskosten. De totale kosten komen daarmee op 385.000 euro. Als de verkoop van uw huidige huis 235.000 euro opbrengt (en u heeft daar geen schuld meer op), kunt u voor uw nieuwe woning een annuïteitenhypotheek afsluiten van 150.000 euro (385.000 - 235.000 = 150.000). Een dergelijke hypotheek wordt zonder problemen verstrekt, omdat er op de nieuwe woning voldoende overwaarde zit. Bij een rente van 2,4 procent is uw bruto maandlast bij deze hypotheeksom slechts 639 euro, inclusief overlijdensrisicoverzekering. Voor dit bedrag kun u geen vergelijkbaar appartement huren, ook als de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren wordt meegerekend. Belangrijk: er zijn inmiddels banken die een rente van 2,4 procent voor 20 jaar vast aanbieden (peildatum juni 2016).

Geen huurverhogingen, rente aftrekbaar

Maar er zijn ook nog andere voordelen. Zo heeft u, door te kopen, geen last van jaarlijks terugkerende huurverhogingen. Daarnaast is de rente van uw hypotheek aftrekbaar in box 1. En die leuke dingen dan, die u met de opbrengst van uw oude huis van plan was? Natuurlijk, u kunt het geld daar nu niet aan uitgeven (het zit immers in uw nieuwe appartement), maar dankzij de fors lagere maandlasten houdt u in veel gevallen maandelijks voldoende over om comfortabel te kunnen leven.

Rekenvoorbeeld 2:

Lagere lasten, én geld over voor leuke dingen

Stel, u verkoopt uw huidige huis met een overwaarde van 200.000 euro. Het lijkt dan vanzelfsprekend dat u vervolgens gaat huren, om flink wat vrij besteedbaar geld te hebben voor leuke dingen. Maar kopen is ook in dit geval een goed alternatief. Het appartement dat u op het oog heeft, is bijvoorbeeld negentig vierkante meter groot en kost 208.000 euro. U besluit de helft van deze kosten zelf in te brengen (104.000 euro). De andere helft (eveneens 104.000 euro) leent u. Dat mag aflossingsvrij, omdat dit bedrag veel lager is dan de waarde van de nieuwe woning. Omdat dit geld uit de overwaarde op uw oude huis komt, is de rente op deze hypotheek niet fiscaal aftrekbaar. Maar dan nog bent u per maand fors goedkoper uit dan wanneer u een vergelijkbaar appartement huurt. Immers, de bruto maandlast op uw hypotheek van 104.000 euro bedraagt, bij een rente van 2,4 procent (voor 20 jaar vast), 204 euro. Tel daar de bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren (zeg: 130 euro) bij op, en u komt uit op een maandlast van 334 euro. Als u een vergelijkbaar appartement zou huren, zou u rond de 800 euro per maand kwijt zijn. Een verschil van (bruto) 596 euro per maand. Een fors lagere maandlast dus, geen zorgen over jaarlijkse huurverhogingen en, niet te vergeten: 96.000 euro voor leuke dingen. Dat is immers het bedrag dat overblijft van de verkoop van uw oude huis.

Meer informatie:

• Informeer bij uw financieel adviseur wat in uw situatie het meest passend is: kopen of huren.

Heeft u de verwachte overwaarde van uw huis nodig om uw nieuwe huis te financieren? En is die overwaarde nog niet vrijgekomen? Dan is een overbruggingskrediet misschien een oplossing. Geldverstrekkers zijn er echter terughoudend mee.

Tijdelijke lening

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening die u kunt afsluiten als u een nieuw huis koopt, terwijl de overwaarde van uw oude huis nog niet is vrijgekomen. Dat laatste is het geval als u uw oude woning nog niet heeft verkocht of als u die wel heeft verkocht, maar de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden. Beide situaties zijn niet prettig, want als er sprake is van overwaarde, dan wilt u die waarschijnlijk gebruiken om uw nieuwe huis te financieren. In veel gevallen is uw nieuwe huis immers duurder dan uw huidige woning.

Terughoudend met overbruggingskrediet

In de praktijk zijn geldverstrekkers terughoudend met overbruggingskredieten. Zij hebben namelijk geen zekerheid dat u bij verkoop van uw huis daadwerkelijk de overwaarde ontvangt waar u op rekent. Daarnaast krijgt u niet eindeloos de tijd om uw oude huis te verkopen. De maximale looptijd van een overbruggingskrediet hangt af van de voorwaarden van de geldverstrekker en varieert van zes maanden tot twee jaar.

Rekenvoorbeeld

Uw huidige huis heeft een waarde van 200.000 euro. Er rust een hypotheek van 150.000 euro op. Als u het huis inderdaad voor 200.000 euro verkoopt, heeft u na de overdracht 50.000 euro aan overwaarde. Het huis dat u op het oog heeft, kost 280.000 euro. Hoe groot uw overbruggingskrediet zal zijn, hangt af van de vraag of uw oude huis wel of niet is verkocht.

Oude woning nog niet verkocht

Als uw oude huis nog niet is verkocht, hanteren veel geldverstrekkers voor de berekening van het overbruggingskrediet een percentage van de vermoedelijke opbrengst, bijvoorbeeld 85 procent. Uw maximale lening is dan 20.000 euro. Dit bedrag komt tot stand door 85 procent van de verkoopprijs van 200.000 euro te nemen (170.000 euro), en daar het oude hypotheekbedrag (150.000 euro) van af te trekken.

Oude woning is verkocht

Als de woning wel is verkocht (voor 200.000 euro), maar de overwaarde van 50.000 euro is nog niet vrijgekomen, dan wordt de hoogte van het overbruggingskrediet op een andere manier bepaald. De geldverstrekker weet dan immers wat de overwaarde zal zijn. Wel houdt hij rekening met de verkoopkosten van de woning. De hypotheekverstrekker gaat daarvoor uit van bijvoorbeeld 3 procent van de verkoopprijs. In dit geval is dat 6.000 euro (3 procent van 200.000 euro). Uw overbruggingskrediet is dan maximaal 44.000 euro (50.000 – 6.000).

Kosten overbruggingskrediet

Als u in aanmerking komt voor een overbruggingskrediet, dan moet u zich voorbereiden op (tijdelijk) hoge maandelijkse lasten. U betaalt dan immers niet alleen de hypotheeklasten van uw nieuwe en oude huis, maar ook de rente over het overbruggingskrediet. Die rente is bovendien hoger dan de rente op uw gewone hypotheek. Daarnaast betaalt u soms notariskosten en kosten voor het afsluiten van het krediet.

Rente aftrekbaar

De rente over het overbruggingskrediet is overigens wel fiscaal aftrekbaar, als het krediet maar is afgesloten voor uw huis.

Meer informatie:

• Vraag altijd advies aan uw hypotheekadviseur of een overbruggingskrediet in uw situatie een passende en verantwoorde oplossing is.
• Als u overwaarde heeft, kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling. Hierdoor mag u mogelijk niet alle (hypotheek)rente aftrekken. Wanneer de bijleenregeling geldt, leest u op de site van de Belastingdienst.

Zelfs in een sterk verbeterde woningmarkt is het een risico: een ander huis kopen voordat u uw huidige woning hebt verkocht. U kunt dan immers te maken krijgen met dubbele woonlasten. Hoe houdt u die binnen de perken?

Dubbele woonlasten: dubbele hypotheekrenteaftrek

Een meevaller is dat de overheid u tegemoet komt; de hypotheekrente is voor beide woningen aftrekbaar, zij het tijdelijk. Dankzij een verruiming kunt u hier tegenwoordig vier jaar gebruik van maken: het kalenderjaar waarin u uw huis te koop heeft gezet en de drie daarop volgende kalenderjaren. Is uw nieuwe huis nog in aanbouw, dan geldt de dubbele renteaftrek vanaf het jaar waarin u uw nieuwe huis heeft gekocht.

Geen aangifte eigenwoningforfait

Ook op het vlak van het eigenwoningforfait werkt de overheid mee. Deze belasting over de waarde van uw woongenot hoeft u niet over uw oude huis te betalen als dit leeg te koop staat. Heeft u een huis gekocht dat nog in aanbouw is? Dan hoeft u voor dít huis geen aangifte voor het eigenwoningforfait te doen.

Uw huis verhuren

Ondanks de medewerking van de overheid kan het toch gebeuren dat u de dubbele woonlasten niet kunt opbrengen. U kunt dan onderzoeken of uw hypotheekverstrekker u toestaat uw oude woning te verhuren. Zo kunt u de dubbele lasten gedeeltelijk of misschien wel geheel dekken. Ook op dit vlak werkt de overheid mee; u verhuurt uw huis op basis van de Leegstandswet, waardoor er geen uitgebreide huurbescherming geldt. Heeft u het huis verkocht, dan kunt u de huur opzeggen. Voor de verhuur is wel een vergunning van uw gemeente nodig. Let er bovendien op dat u het recht op dubbele renteaftrek verliest zodra u het huis verhuurt.

Energiekosten laag houden

Om uw dubbele maandlasten zo laag mogelijk te houden, is het verstandig de rekeningen voor gas, water en licht in uw oude huis zo laag mogelijk te houden. Dat kan enerzijds door de goedkoopste aanbieder te kiezen, anderzijds door bijvoorbeeld de thermostaat laag te zetten.

Lening of schenking van ouders

Daarnaast kunt u ervoor kiezen een bedrag bij uw ouders te lenen om de dubbele lasten te kunnen betalen. Zij kunnen u ook een schenking doen. Valt dit bedrag binnen de schenkingsvrijstelling, dan hoeft er geen belasting over betaald te worden.

Uw nieuwe huis weer verkopen

Hoewel u dit natuurlijk niet wilt, is het verkopen van uw nieuwe huis ook een mogelijkheid om van uw dubbele woonlasten af te komen.

Meer informatie:

• Vraag altijd advies aan uw hypotheekadviseur hoe u eventuele dubbele woonlasten beperkt kunt houden.
• Er zijn voor- en nadelen verbonden aan het verhuren van uw huis op basis van de Leegstandwet.

Een restschuld is niet altijd een belemmering om een ander huis te kopen. U heeft zelfs meerdere mogelijkheden om, met een restschuld, een nieuwe hypotheek af te sluiten.

Restschuld meefinancieren in nieuwe hypotheek

U kunt uw restschuld (gedeeltelijk) meefinancieren in uw nieuwe hypotheek. U sluit dan dus een hogere lening af dan het bedrag dat u zonder restschuld maximaal mag lenen (2017: 101 procent en vanaf 2018: 100 procent). Banken nemen hiermee een risico, omdat ze geld verstrekken zonder onderpand. Maar met voldoende inkomen en goede toekomstperspectieven willen veel banken best meewerken. Het meefinancieren van de restschuld kan, onder bepaalde voorwaarden, met behoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voorwaarde is dat de hypotheek, inclusief de restschuldfinanciering, onder de NHG-grens blijft (nu: 265.000 euro). Dit bedrag wordt nog hoger als u geld besteedt aan energiebesparende voorzieningen voor uw nieuwbouwhuis. Dan kunt u tot 280.900 lenen onder de gunstige voorwaarden van NHG. Een hypotheek met NHG geeft een veilig gevoel; als u buiten uw schuld uw hypotheeklasten niet meer kunt betalen, neemt de NHG uw schuld over. Het meefinancieren van uw restschuld in uw nieuwe hypotheek is sinds 1 januari 2018 niet meer aftrekbaar. Echter, als u uw woning voor 2018 heeft verkocht dan blijft de rente op een restschuldfinanciering wel aftrekbaar. Goed om te weten.

Eigen spaargeld aanspreken

Als u voldoende spaargeld heeft, kun u uw restschuld (geheel of gedeeltelijk) aflossen uit eigen middelen. Het grote voordeel daarvan is dat uw maandelijkse hypotheeklasten dan flink lager zijn.

Hulp via een schenking

Een schenking van ouders of andere familieleden kan u helpen uw restschuld (geheel of gedeeltelijk) af te lossen. Dit kan in 2018 net als in 2017 onder bepaalde voorwaarden tot een bedrag van  € 100.000 belastingvrij. Voorwaarde is wel dat dit geld is bestemd voor uw eigen woning. Om in aanmerking te komen voor deze regeling moet u ook tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Omdat de meeste restschulden veel lager zijn dat dit bedrag, kan een schenking een mooie oplossing zijn, of in ieder geval een deel van de oplossing. De gemiddelde 'onderwaarde' in Nederland bedroeg in 2016 33.000 euro. Het probleem voor huizenbezitters met een restschuld is overigens (enigszins) afgenomen, omdat de huizenprijzen gemiddeld zijn toegenomen en de restschuld daardoor lager uitpakt.

Samen meer lenen

Als u in uw eentje een woning heeft gekocht die nu 'onder water' staat, en u bent inmiddels samen, dan kunt u de stap naar een ander huis mét uw partner zetten. Tenminste, als u allebei een inkomen heeft. U kunt dan meer lenen. Het meefinancieren van de restschuld is dan vaak een stuk gemakkelijker.

Naar een goedkoper huis

U kunt verhuizen naar een goedkoper huis. Toch gebeurt dit niet vaak. De meeste mensen met een restschuld zijn vrij jong, tussen de 25 en 35. Die krijgen kinderen en willen om die reden juist groter gaan wonen. Groter is veelal duurder. Een goedkoper huis is vaak kleiner.

Persoonlijke lening

Heeft u geen eigen middelen en is meefinancieren geen optie? Dan kunt u uw bank vragen uw restschuld om te zetten in een persoonlijke lening. Voor kleine restschulden kan dit een optie zijn. Bij grotere restschulden is dit niet verstandig; de rente bij persoonlijke leningen is hoog.

Voorwaarden aan meefinancieren restschuld

Aan het meefinancieren van uw restschuld zijn wel voorwaarden verbonden. Die voorwaarden verschillen per bank. Vraag uw bank wat de mogelijkheden zijn in uw situatie.

Meer informatie:

• Op Restschuldinfo geeft de Nederlandse Vereniging van Banken informatie. Ook kunt u hier lezen wat in algemene zin de mogelijkheden zijn als u met een restschuld te maken krijgt.
• De Consumentenbond wijst erop dat een aantal belangrijke vragen op Restschuldinfo niet beantwoord wordt.
• De Nationale Hypotheek Garantie legt op haar website uit wat de voorwaarden zijn om, met behoud van NHG, uw restschuld mee te financieren in uw nieuwe hypotheek.

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning vind je in de overeenkomst de term financieringsvoorbehoud of de ontbindende voorwaarden financiering. Financieringsvoorbehoud betekent dat je het koopcontract kunt ontbinden als banken je geen hypotheek willen verstrekken voor deze woning. 

Wat is financieringsvoorbehoud?

Het financieringsvoorbehoud zorgt ervoor dat je de koop van je nieuwbouwwoning kosteloos ongedaan kunt maken, wanneer je binnen de gestelde termijn niet de benodigde hypotheek krijgt of alleen tegen een te hoge maandlast. Je vindt het artikel over de ontbindende voorwaarden o.b.v. financiering in de koop- en aannemingsovereenkomst. In dit artikel vul je na overleg met jouw adviseur de benodigde hypotheeksom in en de maximale hypotheeklast die je per maand kunt (en wilt) betalen. Het gaat hier om de totale maandelijkse bruto kosten. Dat is dus zonder de hypotheekrenteaftrek.

Niet rondkrijgen financiering

Bij de koop van een nieuwbouwhuis heb je na het ondertekenen van de overeenkomst twee maanden de tijd om de financiering te regelen. Lukt het niet om binnen deze termijn akkoord te krijgen van de geldverstrekker, dan kun je om uitstel vragen aan de verkoper. Als je de financiering niet rond krijgt, kun je de koop ontbinden. Dit moet je wel binnen de overeengekomen termijn doen. Wanneer de termijn is verlopen, kun je geen beroep meer doen op het financieringsvoorbehoud.

Koop- en aannemingsovereenkomst ontbinden

Om de koop- en aannemingsovereenkomst te ontbinden, moet je formeel kunnen aantonen dat de hypotheekverstrekker geen hypotheek gaat verstrekken. Lange tijd had je minimaal twee afwijzingen nodig om de koop te ontbinden. Tegenwoordig is één afwijzing van een hypotheekverstrekker voldoende. Ontbinden van de overeenkomst doe je per aangetekende brief met verzendbevestiging naar de verkopende partij. Je verstuurt de brief met daarbij de afwijzing van de hypotheekverstrekker binnen acht dagen na het verlopen van de termijn voor vervulling van de ontbindende voorwaarden. Meer informatie over het ontbinden van de overeenkomst lees je hier.

Hypotheekofferte niet meer geldig: wat nu?

Een hypotheekofferte is beperkt geldig. Het kan dus gebeuren dat de offerte verloopt vóór het tekenen van de transportakte/leveringsakte bij de notaris. Als je de offerte niet kunt verlengen, moet je een nieuwe aanvragen. Dat is vooral vervelend als in de tussentijd de rente is gestegen en jouw maandlasten daardoor hoger uitpakken. Je kunt dit allemaal vrij gemakkelijk voorkomen door een offerte voor een ruime (!) periode af te sluiten, ook al betekent dit eventueel een iets hogere rente. Houd in ieder geval minimaal de termijn aan die is aangegeven in de koop- en aannemingsovereenkomst als uiterlijke datum voor vervulling opschortende voorwaarden. Laat je adviseren door de partijen die betrokken zijn bij het nieuwbouwproject. Let op: eventuele extra kosten voor het verlengen of vernieuwen van de offerte zijn voor risico van de koper.

Meer informatie

• Hypotheek afsluiten • Zit ik aan de koop vast als ik heb getekend?  

Bouwrente, boeterente, hypotheekrente en depotrente. Bij nieuwbouw spelen verschillende rentes een rol, vaak passend bij bepaalde momenten in het ontwikkeltraject.

Rente over de grond: grondrente

De projectontwikkelaar koopt de grond voordat hij deze aan u doorverkoopt. Hij schiet de kosten van de grond dus aan u voor. Dit wordt ook wel voorfinanciering genoemd. Hij mag daarom aan u rente over de grond in rekening brengen, vanaf de datum dat hij de grond heeft gekocht tot aan de datum waarop u het koopcontract ondertekent en daarmee dus de koop sluit. Meestal heet dit grondrente of grondkostenrente. Let op: u bent na het ondertekenen van het koopcontract nog geen eigenaar. Dat wordt u op de datum van de notariële overdracht, als u de leveringsakte ondertekent.

Rente over de aanneemsom: rente tijdens de bouw

Bij de aanneemsom werkt het ongeveer hetzelfde. Als de aannemer is gestart met de bouw voordat u het koopcontract tekent, betaalt u rente over de termijnen die inmiddels gepasseerd zijn, de zogeheten vervallen termijnen. Een benaming hiervoor is rente tijdens de bouw. Is de bouw nog niet begonnen op het moment van koop, dan betaalt u deze rente niet.

Rente tussen koop en levering: uitstelrente

Het is gebruikelijk dat u de kosten voor de grond pas betaalt op het moment van de overdracht bij de notaris. Gedurende de periode tussen de koop en de daadwerkelijke levering financiert de ontwikkelaar de grond dus nog steeds voor. Ook daarover betaalt u rente. Deze rente heet meestal uitstelrente. Als er tussen de koop en de levering ook termijnen van de aanneemsom vervallen, betaalt u ook daarover rente. Net als bij de grond wordt dit uitstelrente genoemd. U betaalt deze rente ook als de bouw start tussen het moment van koop en levering.

Bouwrente als verzamelbegrip

Bouwrente is het verzamelbegrip voor al deze verschillende rentes (grondrente, rente tijdens de bouw en uitstelrente). De rentepercentages voor de verschillende soorten rente kunnen verschillen. U vindt ze in uw contract. Is het u niet duidelijk? Vraag uw contactpersoon dan om uitleg.

Boeterente bij te late betaling

Bij de levering betaalt u de grond en de vervallen termijnen van de aanneemsom, inclusief alle verschuldigde rente hierover. Als u hiermee te laat bent, kan de aannemer of ontwikkelaar u opnieuw rente in rekening brengen. Dit heet boeterente. Dat kan ook gebeuren als u een van de volgende termijnen te laat betaalt.

Hypotheekrente vanaf de levering

Tegelijk met de levering gaat uw hypotheek in. Termijnen die u moet betalen ná de datum van levering, betaalt u vóór de vervaldatum uit uw hypotheek. U hoeft dan geen bouwrente meer te betalen. Wel betaalt u vanaf dat moment hypotheekrente.

Depotrente en renteverlies tijdens de bouw

Het deel van de hypotheek dat u heeft gereserveerd voor nog te betalen termijnen, heet (nieuw)bouwdepot. Over dit depot ontvangt u depotrente. Het gereserveerde bedrag (depot) wordt kleiner naarmate de bouw vordert. U ontvangt dus ook steeds minder depotrente. Het totale hypotheekbedrag en de hypotheekrente die u betaalt, blijven echter gelijk. Daardoor ontstaat een verschil. Dit verschil wordt ook wel renteverlies tijdens de bouw genoemd. Idealiter is de depotrente gelijk aan de hypotheekrente. Als de depotrente lager is, heeft u extra renteverlies tijdens de bouw. Houd hier rekening mee als u de hypotheekvoorwaarden bespreekt.

Wettelijke rente

Dan is er nog het begrip wettelijke rente. U komt deze rente tegen in de algemene voorwaarden bij uw koopcontract. De wettelijke rente is vaak van toepassing als er sprake is van een schadevergoeding. De verkoper moet bijvoorbeeld de betaalde grondkosten plus de wettelijke rente daarover aan de koper terugbetalen als de bouw onverhoopt niet doorgaat. De overheid stelt het rentepercentage vast voor de wettelijke rente.

Meer informatie:

• Info.nu legt duidelijk uit wat bouwrente is en geeft twee rekenvoorbeelden.
• Het actuele percentage voor wettelijke rente vindt u op de website wettelijkerente.nl.
• Lees voor meer informatie over koop en levering het stuk Naar de notaris (stap 2 van het stappenplan).

Wanneer je een nieuwbouwhuis koopt, betaal je een bedrag voor de grond en betaal je de aanneemsom voor de woning (de opstal) in termijnen. De voortgang van de bouw bepaalt deze termijnbetalingen. De eerste termijn betaal je al voor de start van de bouw. Hoe zit dit precies? Dat lees je in het onderstaande artikel.

Kosten voordat de bouw start

Voordat de bouw is gestart, kun je al een nieuwbouwhuis kopen. Je betaalt dan niet direct het volledige aankoopbedrag. Eerst betaal je in één keer de grondkosten. Dit doe je bij de notaris en in de meeste gevallen via je hypotheek. Daarna betaal je de woning in kleinere bedragen in termijnen. Het verschilt per woning in hoeveel termijnen je moet betalen. Wanneer een gedeelte van de woning is afgebouwd, ontvang je een factuur. Is de bouw al gestart, dan betaal je op dat moment ook de reeds vervallen termijnen.

In hoeveel bouwtermijnen betalen?

De aanneemsom betaal je dus in termijnen. Wanneer je een factuur ontvangt voor een gereed gekomen termijn, betaal je deze altijd binnen twee weken na ontvangst van de factuur om een boete te voorkomen. De laatste termijn voor de oplevering dient vóór de oplevering van de woning betaald te zijn. Heeft jouw huis het Keurmerk GarantieWoningen? Bijvoorbeeld vanuit het garantie-instituut SWK of Woningborg, dan is het aantal en het moment van de termijnen heel precies voorgeschreven. Bijvoorbeeld:

• Bij een eengezinshuis met één woonlaag, betaal je in vijf termijnen
• Bij een traditioneel eengezinshuis met 3 woonlagen en bij een appartement betaal je doorgaans in acht termijnen
• Bij een huis met zes woonlagen, waarbij de aannemer de gevels pas later aansluit, betaal je in elf termijnen

Wanneer betalen na start van de bouw?

De eerste mijlpaal is de start van de bouw. Dit is het moment waarop je de eerste termijn betaalt. Deze bedraagt maximaal tien procent van de aanneemsom. Na de start van de bouw volgen nog meer mijlpalen, bijvoorbeeld: • Het gereedkomen van de ruwe vloer van de begane grond • Het gereedkomen van de (eerste) verdiepingsvloer(en) • Het gereedkomen van de binnenspouwbladen en de buitengevel van alle verdiepingen • Het waterdicht zijn van het dak • Het gereedkomen van het stuc-, spuit- en tegelwerk • De oplevering.

Nooit vooruit betalen

Volgens de wet moeten betalingen overeenkomen met de voortgang van de bouw. Je moet dus nooit vooruit betalen. De aannemer mag hier ook niet om vragen. Zorg daarom altijd dat de aannemer het werk eerst heeft afgerond, voordat je een termijn betaalt. De kans is namelijk groot dat je het geld kwijt bent, als een aannemer failliet gaat. Een te vroege betaling valt namelijk niet onder de insolventiewaarborg van SWK-, BouwGarant en Woningborg.

Meer informatie:

• De betalingsschema's voor appartementen en eengezinswoningen kunt u downloaden van de website van SWK.
• Woningborg legt uit wanneer de verschillende termijnen gefactureerd mogen worden voor eengezinswoningen en voor appartementen.

De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar. Dat geldt ook voor de kosten voor het verkríjgen van een hypotheek, zoals advieskosten, de afsluitprovisie en notariskosten.

Aftrekbare hypotheekrente

De rente op uw hypotheek of lening voor het aankopen van een nieuwbouwhuis is fiscaal aftrekbaar. Als u bepaalde niet-aftrekbare kosten heeft meegefinancierd, kunt u de rente daarover ook aftrekken. Onder voorwaarden is de rente op uw nieuwbouwdepot eveneens aftrekbaar. De rente over een eventuele restschuld is vanaf 1 januari 2018 niet langer aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Eerder was het mogelijk om de rente over de restschuld - onder voorwaarden - nog maximaal tien jaar af te trekken. Dat kan niet meer. Mocht u uw woning met restschuld voor 1 januari 2018 hebben verkocht, dan blijft de restschuldfinanciering wél aftrekbaar.

Andere aftrekbare kosten

Behalve de rente op uw hypotheek, zijn ook de kosten die u moet maken voor het verkríjgen van die hypotheek, aftrekbaar. Althans, in het jaar van aankoop. Het gaat om de volgende kosten:

• Bemiddelings- of advieskosten voor het krijgen van een lening.
• De afsluitprovisie voor uw hypotheek.
• Eventueel betaalde boeterente of oversluitkosten voor uw bestaande hypotheek.
• De notariskosten voor de hypotheek.
• De kosten van inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster.
• De kosten voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie.
• Bouwrente over de periode vanaf het sluiten van de (voorlopige) koopovereenkomst.
• De kosten van het nieuwbouwdepot (onder voorwaarden).

Ook taxatiekosten om een lening te krijgen, zijn aftrekbaar. Normaal gesproken is dit bij nieuwbouw niet aan de orde. U financiert op basis van de koopprijs. Meerwerk financiert u op basis van een offerte. Let op: de bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst is niet aftrekbaar. Deze rente maakt deel uit van de aankoopprijs van uw huis.

Niet-aftrekbare kosten

U maakt bij het kopen van een nieuwbouwhuis ook kosten die niet aftrekbaar zijn. Dit zijn kosten die samenhangen met de aankoop van uw huis. Het gaat om de volgende kosten:

• Bemiddelings- en advieskosten voor de aankoop van uw huis (bijvoorbeeld uw eigen makelaar of een bouwkundig adviseur).
• Omzetbelasting (BTW).
• Bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst.

Bij nieuwbouw die langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, betaalt u geen BTW, maar overdrachtsbelasting. Deze is ook niet aftrekbaar. U koopt een nieuwbouwhuis meestal vrij op naam. De ontwikkelaar betaalt dan de notariskosten en de kosten voor inschrijving van de koopakte bij het Kadaster. Deze kosten kunt u niet aftrekken, ook niet als u de kosten zelf betaalt. De hierboven genoemde kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar. Maar u mag ze wel meefinancieren in uw hypotheek. Hierbij bent u echter gebonden aan het maximum van uw lening ten opzichte van de waarde van het huis.

Belastingregels in de gaten houden

In uw belastingaangifte kunt u in het jaar van aankoop de aftrekbare kosten van uw inkomen aftrekken. Deze kosten vult u in box 1 in. Daardoor wordt het verzamelinkomen lager en hoeft u minder belasting te betalen. Te veel betaalde belasting krijgt u terug van de Belastingdienst. De werkelijkheid is soms een stuk complexer dan hierboven geschetst. Uw hypotheek moet aan voorwaarden voldoen (u moet aflossen op uw lening), u moet rekening houden met de bijleenregeling, enzovoort. Informeer uzelf goed hierover, of schakel een adviseur in.

Meer informatie:

• De voorwaarden om de kosten van het nieuwbouwdepot af te trekken vindt u op de site van de Belastingdienst.
• Op de site van de Belastingdienst vindt u veel belangrijke informatie over fiscale regels rond uw hypotheek.