Vraag & antwoord:
Juridisch

Wat staat er in een koopcontract? Welke rechten heb ik bij de oplevering? En wat zijn ontbindende voorwaarden? Hier vindt u de antwoorden op dit soort vragen. Kijk ook eens bij Garantie.

Wat is een reserveringsovereenkomst?

U kunt een reserveringsovereenkomst sluiten voordat een project in verkoop gaat. Hiermee stelt u de aankoop van het huis van uw keuze al in een vroeg stadium veilig. Maar weet wel waar u voor tekent!

Reserveringsovereenkomst: waarom?

U sluit een reserveringsovereenkomst voordat een project in verkoop gaat. Op dat moment is nog niet alle informatie bekend die in het koopcontract moet worden opgenomen, zoals de start en de duur van de bouw. Een reserveringsovereenkomst geeft u het eerste recht op de koop van het huis van uw keuze. Soms wordt dit ook een voorinschrijving genoemd. U verplicht zich hiermee tot het tekenen van een koopovereenkomst op het moment dat het project in verkoop gaat. In de overeenkomst staat in welke gevallen u van deze verplichting af kunt.

Inhoud van een reserveringsovereenkomst

De bepalingen in de reserveringsovereenkomsten van ontwikkelaars kunnen sterk uiteenlopen. Wat er sowieso in staat, is om welk huis het gaat (bouwnummer) en wat ongeveer de verkoopprijs zal zijn. De verkoper kan een reserveringsvergoeding vragen. Deze krijgt u terug als u de koop sluit of als de koop niet doorgaat om redenen die in de reserveringsovereenkomst zijn vermeld. Andere mogelijke bepalingen gaan over:
  • de hoogte van de reserveringsvergoeding: soms is geen vergoeding van toepassing. € 500,- is een gebruikelijke vergoeding;
  • hoeveel de uiteindelijke verkoopprijs mag afwijken van de prijsindicatie in de reserveringsovereenkomst. Komt het bedrag daarboven, dan bent u niet verplicht te kopen en krijgt u de eventueel betaalde reserveringsvergoeding terug;
  • de overdraagbaarheid van de reservering: meestal heeft u toestemming van de verkoper nodig om de reserveringsovereenkomst aan iemand anders over te dragen;
  • een einddatum van de reserveringsperiode: u kunt uw geld terugkrijgen als u vóór deze datum geen koopovereenkomst heeft gesloten met de ontwikkelaar, omdat de prijs te hoog is of het project niet van de grond komt;
  • het te sluiten koopcontract: er kan verwezen worden naar een concept of modelovereenkomst en bijbehorende garantiebepalingen.

Aandachtspunten reserveringsovereenkomst

De verkoper kan het huis tijdens de looptijd van de reserveringsovereenkomst niet aan een ander verkopen, ook niet als deze bereid is meer te betalen dan u. Dat hij daarvoor van u een vergoeding verlangt, is niet gek. Maar u moet zich wel realiseren dat u soms weinig zekerheid heeft over wat u precies koopt en op welk moment. Het komt voor dat een reserveringsovereenkomst geen einddatum kent. In theorie kunt u hier tot in lengte van jaren aan vastzitten. Een ander punt van aandacht is de indeling of het uiterlijk van het huis. Daarover geeft een reserveringsovereenkomst meestal weinig zekerheid. Kunt u zonder kosten afzien van de koop als het definitieve ontwerp flink afwijkt van het voorlopig ontwerp?

Leg vast wat u belangrijk vindt

U moet goed opletten waar u voor tekent. Regel in elk geval dat u de reserveringsovereenkomst kunt ontbinden als de bouw niet binnen een voor u acceptabele periode is gestart. Regel ook dat u in dat geval (een deel van) de reserveringsvergoeding terugkrijgt. Verder is het verstandig na te gaan of uw beoogde huis gebouwd wordt met het Keurmerk GarantieWoning. Andere zaken die voor u van belang zijn, kunt u ook in de overeenkomst laten opnemen. Bent u het niet volledig eens met de inhoud van de overeenkomst? Teken dan alleen als u vindt dat de nadelen opwegen tegen de zekerheid dat u het huis mag kopen.

Meer informatie:

Welke soorten koopcontracten zijn er?

In veel gevallen koopt u een nieuwbouwhuis vóórdat het af is. U koopt dan de grond en geeft opdracht daarop uw huis te bouwen. Het soort koopcontract dat u sluit, hangt af van de situatie.

Koop-/aannemingsovereenkomst

Standaard is de gecombineerde koop-/aannemingsovereenkomst. Hiermee koopt u de grond en geeft u opdracht om daarop uw huis te bouwen. U sluit één contract met één partij. Meestal is dit de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar verkoopt de grond aan u en neemt de opdracht aan om uw huis te bouwen. U heeft één aanspreekpunt, de projectontwikkelaar. Met de aannemer die in opdracht van de ontwikkelaar uw huis bouwt, heeft u geen direct contact.

Gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst

U kunt ook met twee verschillende partijen zaken doen. Dan krijgt u te maken met een gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst. Voor de aankoop van de grond sluit u een koopovereenkomst met de ontwikkelaar of de gemeente. Voor de bouw van uw huis sluit u een aannemingsovereenkomst met de aannemer. Projectontwikkelaars kiezen steeds vaker voor een gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst. Dat heeft als voordeel dat u rechtstreeks contact heeft met de aannemer tijdens en na de bouw, zonder de projectontwikkelaar als tussenpersoon.

Koopovereenkomst of koopcontract

Koopt u uw nieuwbouwhuis pas ná oplevering, dan heeft u geen aannemingsovereenkomst meer nodig. U sluit dan een koopovereenkomst of koopcontract voor 'gereed gekomen woningen, doch niet eerder bewoond'. De bepalingen zijn grotendeels vergelijkbaar met de hiervoor beschreven overeenkomsten. Het belangrijkste verschil is dat er geen betalingsregeling is. U hoeft immers geen termijnen meer te betalen, omdat het huis al af is.

Reserveringsovereenkomst

Een reserveringsovereenkomst is géén koopovereenkomst, maar een soort voorinschrijving. U stelt hiermee de aankoop van het huis van uw keuze in een vroeg stadium veilig, nog voordat het project in verkoop gaat. Vrijblijvend is een reserveringsovereenkomst niet. U verplicht zich met deze overeenkomst het huis te kopen. In ruil hiervoor mag de verkoper het huis niet aan iemand anders verkopen.

Meer informatie:

Wat betekent grond in erfpacht?

Koopt u een huis op erfpachtgrond, dan wordt u eigenaar van het huis en erfpachter van de grond. U krijgt dan het gebruiksrecht op de grond. U betaalt hiervoor een periodieke vergoeding (canon) of eenmalig een afkoopsom.

Ergens tussen koop en huur

Erfpacht is een gebruiksrecht. Voor dit recht betaalt u een vergoeding aan de eigenaar, de ‘erfverpachter’. Deze vergoeding heet erfpachtcanon. Bij periodieke betaling is dit vergelijkbaar met huur. Bij afkoop betaalt u een bedrag ineens voor het gebruik van de grond. Dan komt erfpacht meer in de buurt van eigendom. Erfpacht is een ‘zakelijk recht’. Dat betekent dat het is verbonden aan een onroerende zaak. Een zakelijk recht kunt u verkopen. Daarin lijkt erfpacht weer meer op koop dan op huur. Bij verkoop, verkoopt u niet alleen het huis (de opstal), maar ook het recht om de grond te gebruiken (het erfpachtrecht). De grond zelf blijft nog steeds eigendom van de erfverpachter.

Duur van de erfpacht

De duur van de erfpacht is afhankelijk van het soort erfpachtstelsel. Er zijn drie hoofdvormen:
  • Tijdelijke erfpacht: erfpacht voor een vaste, aflopende termijn. Aan het eind van de looptijd kan de erfpachter een nieuw contract afsluiten, tegen nieuwe voorwaarden.
  • Voortdurende erfpacht: erfpacht voor een bepaalde periode (25 tot 75 jaar), die steeds met een nieuwe periode wordt verlengd. Bij een nieuwe periode (tijdvak) worden de voorwaarden aangepast.
  • Eeuwigdurende erfpacht: erfpacht voor altijd. Er zijn geen tussentijdse aanpassingen van de voorwaarden.
Tijdelijke erfpacht komt weinig voor. De meest voorkomende variant is voortdurende erfpacht. Eeuwigdurende erfpacht komt het dichtst bij eigendom.

Periodieke canonbetaling of afkoop

U betaalt de erfpachtcanon aan de eigenaar als vergoeding voor het gebruik van de grond. Voor de betaling zijn twee mogelijkheden: periodieke betaling of afkoop. Hierbinnen bestaan vele varianten. Bij periodieke betaling betaalt u per maand of per jaar. Soms gaat het om een vast bedrag gedurende het hele tijdvak. Vaker is het bedrag variabel door indexering of een andere vorm van aanpassing. Het kan zijn dat u de canon kunt afkopen. Dit kan voor een periode van een beperkt aantal jaren, voor een heel tijdvak of - bij eeuwigdurende erfpacht - voor eeuwig. In dat laatste geval betaalt u eenmalig een bedrag. Afkoop bij eeuwig durende erfpacht lijkt erg op het kopen van de grond. In de andere gevallen betaalt u na afloop van de afkoopperiode opnieuw een bedrag voor de volgende periode.

Fiscale gevolgen

U kunt een maandelijkse of jaarlijkse canonbetaling zien als een rentevergoeding. Deze mag u, net als de hypotheekrente, aftrekken in box 1 van uw belastingaangifte. Een afkoopsom mag u niet aftrekken. Wel kunt u de afkoop meefinancieren in uw hypotheek. De rente die u over deze lening betaalt, is gewoon aftrekbaar. Meer informatie over aftrekbare kosten leest u in Vraag & antwoord: Financiën – Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Nadelen van erfpacht

Een van de nadelen van erfpacht is dat u als erfpachter afhankelijk bent van de eigenaar van de grond. Hoe groot of klein dit nadeel is, hangt af van de omstandigheden en voorwaarden. De voorwaarden kunnen onder andere gaan over het gebruik en de bebouwing van de grond. Aan het eind van een tijdvak kan de eigenaar de voorwaarden ook nog eens aanpassen of de erfpacht beëindigen. En als u ernstig tekortschiet in het nakomen van uw verplichtingen, kan hij de erfpacht ook tussentijds opzeggen. Bij eeuwigdurend erfpacht zijn de nadelen het kleinst. Bij voortdurende erfpacht is de onzekerheid over de canon voor het nieuwe tijdvak een belangrijk nadeel. U profiteert dan ook niet van een eventuele waardestijging van de grond. Van een eventuele waardestijging van uw huis profiteert u bij verkoop wel. De financiering van particuliere erfpacht is vaak moeizaam.

Meer informatie:

Wat staat er in een modelovereenkomst?

In modelovereenkomsten en de bijbehorende algemene voorwaarden staan veel bepalingen. De teksten staan grotendeels vast. U kunt er alleen in uitzonderlijke gevallen van afwijken.

Modelovereenkomst: standaard bepalingen

De model koop-/aannemingsovereenkomst is de meest gebruikte overeenkomst. De belangrijkste bepalingen in deze overeenkomst zijn:
  • Financiële bepalingen, zoals een specificatie van de totale koop-/aanneemsom, de termijnen en de betalingsregeling, de rente, een eventuele waarborgsom of bankgarantie, en het wettelijke opschortingsrecht (de vijfprocentregeling).
  • Bepalingen over de bouw, zoals de bouwtijd, de werkbare dagen, en wijzigingen tijdens de bouw en oplevering.
  • Bepalingen over garantie en aansprakelijkheid, waaronder het herstel van tekortkomingen en de verzekering dat uw huis wordt afgebouwd bij een faillissement van de bouwer.
  • Ontbindende voorwaarden, zoals het verkrijgen van financiering en Nationale Hypotheek Garantie, een woonvergunning en de toekenning van een waarborgcertificaat door de waarborgende instelling.
Bij bepaalde artikelen geeft de model koop-/aannemingsovereenkomst twee of drie varianten. De ontwikkelaar kan daaruit een keuze maken. Soms kunt u samen kiezen.

Ook aanvullende bepalingen

Aan de standaard bepalingen in de modelovereenkomst kan de ontwikkelaar bij hoge uitzondering aanvullende bepalingen toevoegen, zoals opschortende voorwaarden. De koopovereenkomst gaat pas in als aan deze voorwaarden is voldaan. Een gebruikelijke opschortende voorwaarde is dat tenminste een bepaald aantal van de woningen uit het project is verkocht. Dit wordt wel het voorverkooppercentage genoemd. Vaak wordt hiervoor zeventig procent als minimum gehanteerd. Een andere gebruikelijke voorwaarde is het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de deelactiviteit bouwen.

Geen afwijkingen in uw nadeel

In de modelovereenkomsten zijn uw rechten en plichten, en die van de bouwer of ontwikkelaar, evenwichtig verdeeld. Afwijkingen van de voorgeschreven modelovereenkomsten in uw nadeel zijn niet toegestaan. Tenzij de verzekeraar de afwijking heeft goedgekeurd.

Meer informatie:

Zit ik aan de koop vast als ik heb getekend?

Na het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft u een week bedenktijd. In die week kunt u zonder opgave van reden en kosteloos van het contract af. Daarna kan dat alleen via de ontbindende voorwaarden.

Mogelijke ontbindende voorwaarden

Standaard zijn er diverse ontbindende voorwaarden:
  • Voorbehoud van financiering. U kunt de koop ongedaan maken als u geen hypotheek krijgt.
  • De toekenning van een waarborgcertificaat. U kunt de koop ongedaan maken als de waarborgende instelling geen waarborgcertificaat toekent.
  • Het verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie (NHG). U kunt de koop ongedaan maken als u geen hypotheek met NHG krijgt.
  • Het verlenen van een woonvergunning door de gemeente. U kunt de koop ongedaan maken als uw gemeente geen woonvergunning verleent.
Daarnaast kunt u andere ontbindende voorwaarden in het contract laten opnemen, als de verkoper daarmee instemt. Denk bijvoorbeeld aan de verkoop van uw oude huis.

Contract ontbinden

U moet alles doen wat redelijkerwijs mogelijk is om de ontbindende voorwaarden niet in te laten gaan. Als het ondanks uw inspanningen niet lukt om aan de voorwaarden voor de koop te voldoen, kunt u de koop ontbinden. Let erop dat u dit tijdig (dus binnen de termijn die is opgenomen in het contract) aan de verkoper laat weten. Vermeld ook duidelijk op welke gronden uw aanvraag voor bijvoorbeeld uw hypotheek is afgewezen. Bent u te laat of maakt u de reden onvoldoende inzichtelijk, dan kunt u aan de koop gehouden worden. U betaalt dan een boete van 10 procent van de koopsom als de koop niet door gaat.

Meer informatie:

  • Wat is een voorlopig koopcontract? Lees de toelichting van De Hypotheker, geldig voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw.

Wat zijn ontbindende en opschortende voorwaarden?

U kunt van de aankoop van uw huis af als aan (een van) de ontbindende voorwaarden wordt voldaan. Behalve ontbindende voorwaarden zijn er soms ook opschortende voorwaarden.

Contract tot vervulling ontbindende voorwaarden

Een koopcontract dat is gesloten onder ontbindende voorwaarden, treedt direct na ondertekening in werking. Als aan een voorwaarde voor ontbinding wordt voldaan, heeft u het recht de koopovereenkomst te ontbinden. U moet daar wel zelf actie voor ondernemen. Doet u dat niet, dan bent u alsnog verplicht het huis te kopen, of een boete te betalen van (normaal gesproken) tien procent van de koopsom. Hierbij zijn een aantal zaken van belang:
  • U moet de verkoper op tijd (dus binnen de in het contract afgesproken termijn) laten weten dat u ontbinding van de overeenkomst wilt. Zorg ervoor dat u achteraf kunt bewijzen dat u dit ook echt bijtijds aan de verkoper heeft laten weten, bijvoorbeeld via een aangetekende brief met ontvangstbevestiging of faxbericht met verzendbevestiging.
  • U moet aantonen dat de voorwaarde voor ontbinding 'in vervulling is gegaan', dus dat aan die voorwaarde wordt voldaan.
  • U moet daarnaast aantonen dat u zich voldoende heeft ingespannen om de koop toch door te laten gaan, en aangeven waarom u daarin niet bent geslaagd.

Contract vanaf vervulling opschortende voorwaarden

Soms neemt de ontwikkelaar opschortende voorwaarden op in de koopovereenkomst. De overeenkomst treedt dan pas in werking als aan die voorwaarden is voldaan. Een voorbeeld van een opschortende voorwaarde is het verkrijgen van een vergunning. Wanneer aan een of meer van deze voorwaarden niet tijdig wordt voldaan, komt de overeenkomst niet tot stand. De ontwikkelaar moet u dit binnen de afgesproken periode melden. Hij kan voorstellen de termijn te verlengen, maar hij kan het project ook stopzetten. Als wel tijdig aan de opschortende voorwaarden wordt voldaan, moet de ontwikkelaar dit ook melden. U weet dan op welke datum de overeenkomst is ingegaan.

Combinatie opschortende en ontbindende voorwaarden

De combinatie van opschortende en ontbindende voorwaarden kan ingewikkeld zijn. De termijnen voor de ontbindende voorwaarden gaan in na het ondertekenen van het contract. Maar zolang de opschortende voorwaarden niet vervuld zijn, ís er feitelijk nog geen contract.  Zorg er in ieder geval voor dat het voor u duidelijk is wanneer de genoemde termijnen ingaan en eindigen. Zo voorkomt u dat een hypotheekofferte al is verlopen als de overeenkomst ingaat.

Waarom is er een projectnotaris?

De projectnotaris regelt alle eigendomsoverdrachten in het project. Het is gemakkelijk ook uw hypotheek bij deze notaris te regelen. Maar dat hoeft niet. U bent vrij daarvoor een andere notaris te kiezen.

Projectnotaris voor eigendomsoverdracht

Vaak schakelt de ontwikkelaar een projectnotaris in . Deze regelt alle eigendomsoverdrachten in het project. Zo hoeft de ontwikkelaar maar met één notaris contact te onderhouden. Ook hoeft maar één notaris zich in de bijzonderheden van het project te verdiepen. Dat is wel zo efficiënt. Samen met de verkoper tekent u bij de projectnotaris de leveringsakte voor uw huis. Deze notaris zorgt vervolgens voor de inschrijving bij het Kadaster. Pas na deze inschrijving bent u officieel eigenaar van de grond en de (in aanbouw zijnde) woning.

Notaris naar keuze voor andere zaken

Voor u is het eveneens gemakkelijk om voor uw hypotheekakte en eventuele andere officiële documenten de projectnotaris in te schakelen. Maar u kunt dit ook door een andere notaris laten doen. Het loont de moeite offertes op te vragen bij zowel de projectnotaris als bij andere notarissen. De projectnotaris rekent mogelijk een gunstig tarief. Kiest u een andere notaris, dan kan deze afspraken maken met de projectnotaris voor een soepele afhandeling. U hoeft er dan niet meer naartoe voor het ondertekenen van de akte van levering. Bespreek de mogelijkheden en de kosten met de notaris van uw keuze.

Hypotheek en familiezaken

In de meeste gevallen heeft u een hypotheek nodig om uw nieuwe huis te kunnen betalen. De afspraken die u met uw geldverstrekker maakt, worden vastgelegd in een hypotheekakte. Deze akte moet u bij de notaris ondertekenen. De aankoop van een huis kan voor u een reden zijn om ook andere zaken te regelen. Denk aan het opstellen van een testament. Ook dit regelt u bij de notaris.

Meer informatie:

Mijn bouwer is failliet, en nu?

Als u bouwer failliet gaat, moet u dit zo snel mogelijk melden bij uw verzekeraar. Die zorgt voor een afbouwregeling en eventueel voor een vergoeding als de oplevering vertraging oploopt.

Controle van aannemer door garantie-instituut

Uw verzekeraar (garantie-instituut) voert verschillende controles uit om eventuele risico’s voor u zo veel mogelijk te beperken. Helaas kunnen deze controles nooit alle risico’s uitsluiten. Maar met een garantieregeling met het Keurmerk GarantieWoning beperkt u de schade, als het toch fout gaat.

Afbouwgarantie of insolventiewaarborg

Als uw bouwer onverhoopt failliet gaat, is dat heel vervelend. Met een garantieregeling met het Keurmerk GarantieWoning wordt de schade vergoed als uw huis niet of niet zonder bijbetaling kan worden afgebouwd. De verzekeraar laat uw huis afbouwen en onderhandelt voor u met de curator en de nieuwe aannemer. De verzekeraar kan er ook voor kiezen u de termijnen terug te betalen die u al heeft betaald, plus rente. Dit deel van de garantie wordt aangeduid als ‘insolventiewaarborg’ (insolventie betekent faillissement) of afbouwgarantie.

Mogelijk ook vergoeding voor vertraagde oplevering

De kans is groot dat u door het faillissement langer moet wachten tot uw huis af is. Als de uitloop langer is dan tien procent van de oorspronkelijke bouwtijd, heeft u recht op een vergoeding. Voor de eerste tien procent uitloop geldt géén vergoeding. Daarna krijgt u voor iedere extra dag bouwtijd een bepaald bedrag. Hier zit wel een maximum aan.

Meer informatie:

Hoe verloopt de oplevering?

Na maanden bouwen is uw huis klaar en volgt de oplevering. Samen met de bouwer of ontwikkelaar inspecteert u het huis. Eventuele gebreken worden genoteerd in een opleveringsrapport.

Nieuwbouwhuis: gemiddeld vijftien gebreken

Die controle is geen overbodige luxe. Een nieuwbouwwoning heeft gemiddeld 14,8 gebreken (cijfer: 2013). De kans is dus groot dat ook in uw huis dingen niet helemaal in orde zijn. Het kan onder meer gaan om beschadigingen aan kozijnen, ramen en deuren, schilderwerk en de gevelbekleding, maar ook om technische problemen met bijvoorbeeld de verwarmingsinstallatie. De bouwer/ontwikkelaar noteert de tekortkomingen in een 'proces-verbaal van oplevering', ook wel opleveringsrapport genoemd. Na de inspectie zet u samen (dus de bouwer of ontwikkelaar en u) uw handtekening hieronder. Daarmee verklaart u dat u de woning aanvaardt, met uitzondering van de genoteerde gebreken. De bouwer moet die gebreken (opleverpunten) binnen drie maanden herstellen.

Oplevering: neem een deskundige mee

Als u er zelf niet zo veel verstand van heeft, is het verstandig een deskundige van bijvoorbeeld een bouwkundig adviesbureau mee te nemen naar de oplevering. Hij of zij ziet meer en weet aan welke bouwkundige en technische eisen nieuwbouw allemaal moet voldoen. Als er discussies met de bouwer of ontwikkelaar ontstaan, staat u als koper sterker met zo'n specialist naast u. Ook is de kans groot dat er meer opleverpunten worden opgemerkt.

Opleveringskeuring via Vereniging Eigen Huis

U kunt ook kiezen voor een opleveringskeuring door de Vereniging Eigen Huis (VEH). Een onafhankelijke bouwkundige van de VEH loopt dan tijdens de oplevering met u en de ontwikkelaar of bouwer door de woning en zet de eventuele gebreken op een rijtje. De ontwikkelaar of bouwer neemt deze opleverpunten op in het opleveringsrapport. U zet pas uw handtekening als u dit rapport samen met de bouwkundige van de VEH heeft gecontroleerd. Let op: u moet hiervoor wel lid zijn van de VEH. Als u de opleveringskeuring aanvraagt, kunt u lid worden.

Ook mogelijk: een vooroplevering

Het is niet verplicht en heeft ook geen juridische status, maar het gebeurt wel vaak: een vooroplevering. Net als bij de oplevering loopt u tijdens de vooroplevering met de bouwer of ontwikkelaar door het huis om tekortkomingen op te nemen. Deze gebreken worden in een vooropleverlijst genoteerd. De vooroplevering vindt meestal een of twee weken vóór de echte oplevering plaats. Het voordeel van een vooroplevering is dat gebreken in een eerder stadium kunnen worden ontdekt en dus vóór de echte oplevering kunnen worden opgelost. Nadeel is dat het huis meestal nog niet helemaal klaar is, waardoor de controle vaak gebrekkig is. Daarnaast kan er verwarring ontstaan over de status van de vooroplevering. Weet in elk geval dat de vooroplevering géén juridische status heeft. U bent als koper niet eens verplicht erbij aanwezig te zijn. Bent u er wel bij, teken dan niets en neem ook geen sleutel in ontvangst. Dat gebeurt allemaal pas bij de officiële oplevering.

Meer- en minderwerklijst mee naar (voor)oplevering

Zowel naar de oplevering als naar de eventuele vooroplevering neemt u de verkoopbrochure en, indien van toepassing, de meer- en minderwerklijst mee. En gaat er inderdaad een vooroplevering aan de oplevering vooraf, dan neemt u naar de oplevering ook de vooropleverlijst mee.

Oplevering als huis 'gereed voor bewoning' is

Een huis wordt opgeleverd als het 'gereed voor bewoning' is. Dat betekent dat het water is aangesloten, dat alle ramen geplaatst zijn en dat de cv-ketel werkt. Blijkt tijdens de controle dat het huis nog niet gereed is voor bewoning, dan mag u de oplevering weigeren. In de praktijk zal de bouwer of ontwikkelaar het niet zo ver laten komen.

Meer informatie:

Welke rechten heb ik bij oplevering?

Als u bij de oplevering van uw huis tekortkomingen constateert, dan mag u de betaling van de laatste vijf procent van de aanneemsom uitstellen. Is uw huis op dat moment niet bewoonbaar, dan kunt u de oplevering weigeren.

Opleverpunten binnen drie maanden herstellen

De aannemer garandeert dat uw huis voldoet aan de eisen voor nieuwbouw uit het Bouwbesluit, en aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Goed en deugdelijk werk betekent een juiste toepassing en verwerking van materialen, en een nette afwerking. Wat dat is hangt af van de omstandigheden; aan een woonkamer mogen andere eisen gesteld worden dan aan een berging. Bij de oplevering inspecteert u samen met de aannemer het huis. Als er dan opleverpunten (tekortkomingen) zijn, gaat het meestal om kleinigheden, zoals krassen of een klemmend raam. Maar er kunnen ook grotere gebreken zijn. De aannemer moet alle tekortkomingen zo snel mogelijk - en uiterlijk binnen drie maanden - herstellen.

Zekerheid dankzij de 5%-regeling

Dat de aannemer opleverpunten moet herstellen, is wettelijk geregeld. Dit geldt ook voor gebreken die u ontdekt in de eerste drie maanden na de oplevering. Om te voorkomen dat u met lege handen staat als de aannemer het herstel niet uitvoert, kunt u gebruik maken van de 5%-regeling. Deze regeling komt erop neer dat u na oplevering vijf procent van de aanneemsom achterhoudt. Dit geeft u de zekerheid dat de aannemer de opleverpunten en gebreken herstelt, óf dat u nog niet betaald heeft voor herstel dat niet is uitgevoerd. Meer informatie over de 5%-regeling vindt u bij Vraag & antwoord: Juridisch - Wat is de 5%-regeling?

Oplevering weigeren

U heeft het recht de oplevering te weigeren. Dat kan alleen als het huis ongeschikt is voor bewoning. In de praktijk laat de bouwer of ontwikkelaar het zo ver niet komen. Als dat nodig is, stelt hij de oplevering uit. U heeft dan recht op een schadevergoeding voor te late oplevering. In de onwaarschijnlijke situatie dat u de oplevering weigert, heeft u ook recht op schadevergoeding. Na herstel van de gebreken spreekt de aannemer een nieuwe opleverdatum met u af. Mochten er dan nog kleine tekortkomingen zijn, dan heeft u dezelfde rechten als bij een normale oplevering.

Meer informatie:

Hoe werkt de 5%-regeling?

Zolang niet alle opleverpunten zijn opgelost, hoeft u de laatste vijf procent van de aanneemsom niet of niet volledig te betalen. Deze 5%-regeling biedt u de zekerheid dat de aannemer tekortkomingen bij de oplevering tijdig herstelt.

5%-regeling of opschortingsrecht

De essentie van de 5%-regeling is dat u betaling van de laatste vijf procent van de aanneemsom uitstelt, totdat de aannemer de opleverpunten heeft opgelost. Omdat de aannemer dat geld wil hebben, heeft u de zekerheid dat hij het herstel alsnog zal uitvoeren. Óf dat u in ieder geval niet heeft betaald voor herstel dat niet is of wordt uitgevoerd. De 5%-regeling wordt ook wel het opschortingsrecht genoemd.

Vijf procent in depot bij de notaris

Er zijn verschillende manieren om deze regeling uit te voeren. Als u vooraf een waarborgsom heeft betaald aan de notaris, hoeft u niets te doen. De notaris regelt het allemaal voor u. Hij zet bij de oplevering de helft van de waarborgsom over in het depot (vijf procent van de aanneemsom). De andere helft maakt hij over aan de aannemer, als onderdeel van de laatste termijnbetaling. Heeft u géén waarborgsom betaald, dan kunt u maximaal vijf procent van de aanneemsom inhouden op de laatste termijnbetaling. Dit bedrag stort u in depot bij de notaris. De rest van de laatste termijn betaalt u aan de aannemer.

Alternatief: bankgarantie

Als alternatief kan de aannemer ervoor kiezen een bankgarantie af te geven voor vijf procent van de aanneemsom. De notaris ziet erop toe dat de bankgarantie aan de wet en de overeenkomst voldoet, en dat deze als vervanging voor het depot kan fungeren. Daarnaast bewaart de notaris de originele bankgarantie. Controleer wel bij de notaris of de bankgarantie is gesteld, voordat u uw laatste termijnbedrag betaalt.

Tijdig blokkeren vrijval laatste vijf procent

Nadat de aannemer alle gebreken naar behoren heeft opgelost, heeft hij recht op de betaling van de laatste vijf procent, of op het laten vrijvallen van de bankgarantie. Als u verwacht dat het herstel van de opleverpunten niet binnen drie maanden na oplevering klaar is, trek dan op tijd bij de notaris aan de bel. U moet de notaris vervolgens schriftelijk laten weten voor welk bedrag u de betaling wilt blijven opschorten, of voor welk bedrag u de bankgarantie wilt handhaven. Het bedrag moet in verhouding staan tot de aard, de ernst en de oorzaak van de gebreken. Als u dat niet of niet op tijd doet, loopt u onnodig risico. Want als het depot of de bankgarantie vrijvalt aan de ondernemer, kunt u moeilijker druk op hem uitoefenen. Bovendien kunt u het recht op schadeloosstelling bij een faillissement van de ondernemer (gedeeltelijk) verliezen.

Schadevergoeding via arbiter of rechter

Blijft de aannemer weigeren of treuzelen om de tekortkomingen op te lossen, dan heeft u niet zomaar recht op het ingehouden bedrag. U mag dit alleen ‘uitwinnen’ na een beslissing van de arbiter of de gewone rechter. Daartoe moet u in een procedure een schadevergoeding eisen. Daarbij vraagt u expliciet aan de arbiter of rechter deze schadevergoeding te verrekenen met het depot of de bankgarantie.

Gebrek na oplevering, wat nu?

Een gebrek moet u schriftelijk melden aan de aannemer. Als hij dit niet binnen een redelijke termijn oplost, kunt u het uiterste geval een beroep doen op de garantieregeling. Hiervoor moet u eerst een aantal stappen doorlopen.

De eerste drie maanden: opleverpunten

De eerste drie maanden na de oplevering van uw huis heeft de ondernemer de tijd om tekortkomingen te herstellen die bij de oplevering zijn vastgesteld. Klachten die binnen deze drie maanden ontdekt en gemeld zijn, vallen onder de ‘opleverklachten’. Meer informatie hierover vindt u onder Vraag & antwoord: Juridisch - Welke rechten heb ik bij oplevering? En bij: Hoe werkt de 5%-regeling?

Vanaf drie maanden: garantieregeling

Drie maanden na de oplevering gaat de garantieregeling in. De garantietermijn bedraagt voor de meeste onderdelen van uw huis zes jaar. Voor ernstige gebreken geldt een garantietermijn van tien jaar. Bepaalde onderdelen zijn uitgesloten van garantie of kennen een beperkte garantieduur van zes maanden tot drie jaar. Bij klachten die in de garantieperiode ontstaan, kunt u in een uiterst geval een beroep doen op de garantieregeling. Veel informatie over garanties staat onder Vraag & antwoord: Garantie.

Schriftelijk verzoek tot herstel van gebrek

Zodra u een gebrek ontdekt dat onder de garantie valt, moet u dit schriftelijk aan de ondernemer melden en hem vragen dit te herstellen. De ondernemer is verplicht hierop te reageren, en gebreken die onder de garantie vallen op te lossen binnen een bepaalde periode. In veruit de meeste gevallen verhelpt de ondernemer de geconstateerde problemen.

Geschil: wel of geen garantiewerk?

Het kan echter voorkomen dat de ondernemer vindt dat er geen sprake is van een gebrek, dat de garantietermijn is verlopen of dat het gebrek niet onder de garantie valt. Voor gevallen waarin u er, eventueel na bemiddeling door het garantie-instituut, met de ondernemer niet uitkomt, is er de geschillenregeling. Let op: u mag nooit zonder toestemming zelf de gebreken oplossen, behalve als het noodzakelijk is een noodvoorziening te treffen.

Beoordeling door deskundigen of de rechter

Alle geschillen tussen u en de ondernemer over de garantieregeling kunt u voorleggen aan de Raad voor Arbitrage voor de Bouw, of aan de Geschillencommissie Garantiewoningen. Waar u terecht kunt, is afhankelijk van uw garantie-instituut. U kunt er ook voor kiezen de gewone rechter te laten beslissen. Behandeling door de Raad voor Arbitrage of de Geschillencommissie heeft een aantal voordelen. Zo zitten in deze commissies deskundigen op het gebied van bouwrecht, liggen de kosten meestal lager dan bij een gewone rechter, komt de zaak in het algemeen sneller voor en is een advocaat niet verplicht. U kunt dus zelf uw zaak bepleiten. Let op: alleen met een uitspraak van de rechter, de Raad voor Arbitrage of de Geschillencommissie kunt u met succes een beroep doen op de herstelwaarborg uit uw garantieregeling. Een oordeel van een ander arbitrageorgaan geeft dit recht niet.

Hoe bepleit ik mijn zaak?

Maar hoe moet u uw zaak bepleiten? Dat gaat ongeveer als volgt. U legt uw geschil voor aan de betreffende instantie met een brief, waarin u uw klacht formuleert en duidelijk omschrijft hoe de communicatie daarover met de ondernemer is gegaan. Eventueel voegt u bewijsstukken bij, zoals foto's van de gebreken en uitdraaien van correspondentie. Vervolgens stelt u een oplossing voor, zoals herstel of schadevergoeding. De ondernemer krijgt de kans om te reageren. Daarna vindt een zitting plaats waarbij u uw klacht mondeling kunt toelichten en vragen van de deskundigen kunt beantwoorden. Na de zitting beoordeelt de behandelende instantie alle informatie en doet zij uitspraak. Tegen deze uitspraak kunt u overigens in hoger beroep.

Beroep op herstelwaarborg

Beide partijen moeten zich aan de uitspraak houden en doen dat doorgaans ook. Als de ondernemer dat niet doet, kunt u een beroep doen op de herstelwaarborg uit uw garantieregeling. Het garantie-instituut zorgt dan voor de uitvoering van het vonnis, voor zover dit onder de garantieregeling valt. Ook als de ondernemer na het ingaan van de garantieperiode failliet is gegaan, kunt u aanspraak maken op de herstelwaarborg. In dat geval moet u de geconstateerde gebreken melden bij het garantie-instituut.