Vraag & antwoord:
Maatwerk

Wat is meer- en minderwerk? Wat is het verschil tussen standaard en individueel meer- of minderwerk? Is er verschil met opties? En wat betekent casco opleveren? Lees hier de antwoorden dit soort vragen.

Meerwerk, minderwerk en opties. Wat is wat?

U kunt uw nieuwbouwhuis aan uw wensen laten aanpassen. Hiervoor zijn verschillende begrippen in omloop, zoals meerwerk, minderwerk en opties. Het gaat om veranderingen van de basiswoning.

Verschillende begrippen

Meerwerk betekent letterlijk meer werk. Er worden extra dingen gedaan die niet bij de standaard uitvoering van het huis zijn inbegrepen. Voor meerwerk betaalt u extra. Bij minderwerk worden bepaalde werkzaamheden niet uitgevoerd en krijgt u veelal geld terug. U komt ook vaak het begrip opties tegen. In de nieuwbouwbranche worden de begrippen meerwerk (of minderwerk) en opties meestal door elkaar heen gebruikt. Ze betekenen dan hetzelfde. Soms maken ontwikkelaars onderscheid tussen 'voor de koop' en 'na de koop' of tussen aanpassingen aan de ruwbouw en aanpassingen bij de afbouw.

Grote opties of makelaarsopties

U kunt dan bijvoorbeeld de begrippen ‘grote opties’ of ‘makelaarsopties’ tegenkomen. Veelal wordt hiermee meerwerk aan de buitenkant (schil) van het huis bedoeld. Voorbeelden zijn een uitbouw op de begane grond, openslaande deuren in de achtergevel, een garage, (extra) dakramen en een dakkapel. De kosten voor deze grote opties worden vaak direct opgenomen in de aanneemsom. Veranderingen die u daarna nog wenst, worden vaak meer- en minderwerk genoemd.

Afwijkingen van wat aannemer standaard uitvoert

Om te bepalen wat er allemaal onder meerwerk (of opties) valt, moet u weten wat de aannemer standaard bij de bouw van het huis uitvoert. Dat staat in de technische omschrijving, de afwerkstaat en de verkooptekeningen, documenten die bij de koop-/aannemingsovereenkomst horen. Wat daar niet in staat en wel door u gewenst is, is meerwerk. Wilt u minder uitgevoerd hebben dan de aannemer standaard doet, dan is dat minderwerk.

Standaard meer- en minderwerk

Om het overzichtelijk te houden, biedt de aannemer vaak een lijst met standaard meer- en minderwerk aan, ook wel koperskeuzelijst genoemd. Het gaat dan om veranderingen die meer nieuwbouwkopers wensen, zoals het toevoegen van wandcontactdozen, het veranderen van de draairichting van een of meer deuren of het aanbrengen van een buitenkraan. Andere voorbeelden van standaard meerwerk zijn andere tegels in de badkamer, aanpassingen aan de keuken en het verplaatsen van wanden. Een voorbeeld van minderwerk is het casco opleveren van de badkamer, of van de keuken.

Individueel meer- en minderwerk

Maar misschien heeft u ook individuele wensen, die buiten het standaard meer- of minderwerk vallen. Bij veel projecten kunt u over dit ‘individueel meer- of minderwerk’ in gesprek met een vertegenwoordiger van de aannemer, ook wel kopersbegeleider genoemd. Na dit gesprek werkt de aannemer uw extra wensen uit en geeft aan of ze haalbaar zijn. Vervolgens komt hij met een prijsvoorstel.

Minderwerk: let op uw garantie

Heeft u minderwerk, dan krijgt u doorgaans geld terug. De aannemer hoeft immers bepaalde werkzaamheden niet uit te voeren en bepaalde materialen niet in te kopen. Maar let wel op: minderwerk kan gevolgen hebben voor uw garantievoorwaarden. Kiest u bijvoorbeeld voor een casco badkamer, dan zal de garantie op dit onderdeel van uw huis komen te vervallen. Gaat u zelf uw badkamer afbouwen, of huurt u hiervoor een andere aannemer in, dan valt dat ook buiten de garantie- en waarborgregeling. Maak dus met deze andere aannemer goede garantieafspraken over de werkzaamheden die hij gaat doen.

Ook voor huurwoningen

Meer- en minderwerk is vooral mogelijk bij nieuwbouw koopwoningen. Toch zijn er ook steeds meer verhuurders die u de mogelijkheid bieden uit verschillende opties te kiezen.

Meer informatie:

Kan ik al mijn wensen realiseren?

De ontwikkelaar of bouwer doet zijn best om al uw wensen te realiseren. Toch is niet altijd alles mogelijk. Een van de redenen kan zijn dat de bouw al te ver gevorderd is.

Er is veel mogelijk

Bij de meeste nieuwbouwprojecten is er van alles mogelijk om uw huis helemaal op maat te maken. Gangbare aanpassingen worden aangeboden via lijsten met meer- en minderwerkopties. Daarnaast is meestal individueel maatwerk mogelijk. Over de mogelijkheden overlegt u met de aannemer/ontwikkelaar. Als uw wensen haalbaar zijn, krijgt u hiervoor een offerte op maat. Zorg dat u voor het ondertekenen van uw contract goed inzicht hebt in de mogelijkheden en de kosten.

Niet alles is mogelijk of toegestaan

Het kan zijn dat de aannemer bepaalde wensen voor individueel meer- en minderwerk niet kan of mag honoreren. Hij moet zich immers houden aan het Bouwbesluit, de bouwverordening, het bestemmingsplan, eventuele welstandseisen en de energieprestatienormen. Een open haard als meerwerkoptie zal bijvoorbeeld niet mogelijk zijn, omdat uw huis daardoor minder energiezuinig wordt. Ook zal de aannemer toetsen of de wijzigingen technisch en qua planning haalbaar zijn.

Prefab bouw is snel, maar minder flexibel

Het komt steeds vaker voor dat nieuwbouwhuizen al grotendeels in de fabriek worden gefabriceerd. Het grote voordeel van prefab is dat de bouw sneller verloopt. De keerzijde is dat er daardoor minder flexibiliteit is. Wijzigingen waarop niet al in de fabriek is geanticipeerd, kunnen niet altijd achteraf nog worden aangebracht.

Contractueel geregeld

Koopt u een huis met het Keurmerk GarantieWoning? Dan is in de algemene voorwaarden bij uw contract omschreven in welke gevallen de aannemer door u gewenste wijzigingen van de hand mag wijzen. Kort gezegd mag de aannemer meer- en minderwerk weigeren in de volgende drie gevallen: - De bouw is te ver gevorderd, waardoor wijzigingen niet meer mogelijk zijn. - De gewenste wijzigingen passen niet bij de opzet en het ontwerp van het bouwplan. - De gewenste wijzigingen zijn in strijd met de normen waaraan de woning moet voldoen, zoals het Bouwbesluit. Niet alle teleurstellingen kunt u voorkomen. Zorg in ieder geval dat u weet wat de uiterste datum is om wijzigingen overeen te komen, zodat u niet te laat bent.

Aanpassingen na oplevering

Na oplevering kunnen andere normen gelden dan tijdens de bouw. Daardoor zou zo’n open haard, om bij dat eerder genoemde voorbeeld te blijven, later alsnog kunnen. Vraag dit na bij uw gemeente. U dient er wel rekening mee te houden dat uw huis dan niet meer voldoet aan de nieuwste normen voor energiezuinigheid en dat uw energierekening hoger kan worden.

Gevolgen voor garantie

Het uit (laten) voeren van aanpassingen na de oplevering kan gevolgen hebben voor de garantie. Ook kan hierdoor discussie ontstaan over wie er aansprakelijk is bij problemen.

Meer informatie:

Casco oplevering. Waar moet ik rekening mee houden?

Sommige mensen zien het helemaal zitten: casco oplevering en zelf met de afbouw aan de slag gaan. Bij een aantal nieuwbouwprojecten heeft u die keuze. Maar onderschat het niet.

Casco oplevering: allerlei definities

Volgens de website www.huisbouwen.nl, waar veel informatie over zelfbouw op staat, betekent casco oplevering dat de bouwer alleen de ruwbouw verzorgt. Uw huis wordt dan wind- en waterdicht opgeleverd, dus inclusief ramen (met glas), deuren en dakpannen. Dat is weliswaar een gangbare definitie, maar niet iedereen denkt er zo over. Vooral in de projectmatige nieuwbouw hanteren ontwikkelaars en bouwers steeds andere omschrijvingen, waarbij vaak ook een deel van de binnenkant van het huis gewoon wordt opgeleverd. Feitelijk is er dan sprake van ‘casco op onderdelen’. Uw huis wordt dan bijvoorbeeld opgeleverd met kabels, leidingen en installaties, maar nog niet met afgewerkte wanden, gestucte plafonds en een keuken en sanitair. Het is belangrijk van tevoren te weten wat er bij uw huis precies onder ‘casco’ wordt verstaan. Dat voorkomt teleurstellingen.

Zelf afbouwen: van tussenwanden tot tegelwerk

Welke vorm van casco oplevering ook van toepassing is, u zorgt voor de verdere afbouw. Daarvoor moet u wel heel handig zijn. U zet bijvoorbeeld binnenwanden neer, trekt kabels en leidingen (als die er nog niet zijn), installeert een meterkast, plaatst stopcontacten en kabelaansluitpunten en legt lichtpunten aan. Ook installeert u een verwarmingssysteem. Verder verzorgt u het tegelwerk, het sanitair en het timmerwerk, geeft deuren, kozijnen en plintjes een likje verf en werkt de vloeren, wanden en plafonds af.

Casco: lekker klussen en een lagere prijs

Maar waarom zou u al die moeite doen als de bóuwer dit gewoon voor u kan doen? Vaak kiezen mensen voor (een vorm van) casco oplevering omdat ze het gewoon leuk vinden om zelf aan de slag te gaan. Daar komt bij dat ze op deze manier hun huis helemaal kunnen afbouwen zoals zij dat willen. Maar er is ook een financiële reden. Een casco huis kost minder dan een huis dat helemaal is afgebouwd. Voor al het afbouwwerk dat u zelf doet, hoeft u immers geen aannemer te betalen.

Rechter handen, goed plannen

U moet wel twee rechter handen hebben, of goede hulp. Ook moet u goed kunnen plannen en regelen. En, niet onbelangrijk: u moet het overzicht over de financiën behouden. U zult niet de eerste zijn die zich aan zo'n project vertilt.

Haken en ogen: wetgeving, garantie en financiering

Een vaak onderschat probleem van casco oplevering is dat het huis bij de sleuteloverdracht nog niet voldoet aan alle eisen van het Bouwbesluit en de Omgevingsvergunning. Daar zult u vanaf dat moment zelf voor moeten zorgen. U mag er om die reden ook nog niet wonen. Dat mag pas als alle instanties, zoals Bouw- en Woningtoezicht, het huis hebben goedgekeurd. Bij afwijkingen van de Omgevingsvergunning moet u contact opnemen met uw gemeente om te bepalen of u een gewijzigde vergunning moet aanvragen. Bij projectmatige nieuwbouw vervalt daarnaast de garantie op de onderdelen die u zelf realiseert. Doet u de badkamer zelf en heeft u later last van lekkages, dan kunt u geen verhaal halen bij de aannemer van de ruwbouw. Verder kunnen geldverstrekkers nadere eisen stellen aan het financieren van het afbouwwerk. Zij kunnen bijvoorbeeld eisen dat u van alle aangeschafte bouwmaterialen BTW-bonnen overlegt.

Sleutelklaar opleveren

Veruit de meeste nieuwbouwhuizen worden niet casco, maar gewoon ‘sleutelklaar’ opgeleverd. Dat betekent dat het huis geheel is afgewerkt, dus dat de binnenwanden zijn geplaatst, kabels, leidingen en installaties zijn aangelegd en het tegelwerk, timmerwerk en sanitair zijn uitgevoerd. U hoeft dan in principe alleen nog de muren te sauzen, te behangen of van sierpleister te voorzien. Daarna kunt u beginnen met de stoffering en de inrichting.

Goed doorvragen voorkomt teleurstellingen

Net als voor het begrip casco hanteren ontwikkelaars en bouwers ook voor het begrip sleutelklaar wel eens andere definities. Ook hier geldt: vraag goed door, zodat u weet waar u aan toe bent. Dat voorkomt teleurstellingen.

Meer informatie:

  • Op www.huisbouwen.nl staat meer informatie over casco en sleutelklaar opleveren.
  • Alles over garanties staat onder Vraag & antwoord: Garantie.