Wat zegt jouw koopcontract over oorlog?

Koopcontract

De oorlog in Oekraïne zorgt voor prijsstijgingen en langere levertijden in de bouwsector. De betrokken bedrijven doen er alles aan om de gevolgen voor jou als (toekomstige) nieuwbouwkoper zoveel mogelijk te beperken. Toch kun je er wel iets van merken. Het is dan goed om te weten wat er in je koopcontract staat. In dit artikel leggen we uit waar je op moet letten.

Keurmerk GarantieWoning

Allereerst is het verstandig om te letten op het Keurmerk GarantieWoning en ervoor te zorgen dat de bijbehorende standaardovereenkomst wordt gehanteerd. Ontwikkelaars en aannemers die werken onder dit keurmerk moeten zich houden aan bepaalde regels die bedoeld zijn om jou als koper te beschermen. Dit zijn ontwikkelaars en aannemers die zijn aangesloten bij de verzekeraars SWK, Woningborg of BouwGarant. Dit geldt voor ongeveer 90% van alle nieuwbouw.

Geen specifieke oorlogsbepaling

In een koopcontract met Keurmerk GarantieWoning zul je geen specifieke oorlogsbepaling vinden. Dit zijn namelijk modelcontracten die niet specifiek voor de huidige situatie zijn opgesteld. Dezelfde contracten zijn ook geschikt voor andere (crisis)situaties. De verkopende bedrijven kunnen ervoor kiezen om specifieke artikelen wel of niet op te nemen of om bepaalde onderdelen aan te passen. Check of er relevante aanvullende bepalingen in je overeenkomst staan en laat die door een deskundige controleren. Je moet in ieder geval letten op het aantal werkbare dagen (bij langere bouwtijden) en op het verhogen van de aanneemsom (voor het doorberekenen van prijsstijgingen).

Werkbare dagen

Belangrijk is het aantal werkbare dagen dat is opgenomen in je contract. Wanneer de bouwtijd het aantal werkbare dagen overschrijdt, heb je recht op een schadevergoeding. Is de oorlog de oorzaak van de vertraging, dan kan de bouwer een beroep doen op overmacht (artikel 6:75 BW). Voorwaarde is dat het contract is gesloten vóór de start van de oorlog. De bouwer dient dit te melden zodra de vertraging zich voordoet en moet goed onderbouwen dat de vertraging écht komt door de situatie in Oekraïne. Wanneer jij als koper vindt dat hij dat onvoldoende heeft uitgelegd en de aannemer vindt van wel, dan is er een geschil. Over geschillenbeslechting vind je een artikel in je (koop-/)aannemingsovereenkomst.

Voor overeenkomsten die na het begin van de oorlog zijn aangegaan, kan geen beroep gedaan worden op overmacht. Wel kan de aannemer in het contract een hoger aantal werkbare dagen opnemen dan eerder gebruikelijk was.

Geen prijsstijgingen na notariële levering

Na de notariële levering van de grond en de (vaak nog niet gebouwde) woning heb je in principe geen last van prijsstijgingen. Ontwikkelaars en aannemers die werken onder het Keurmerk GarantieWoning mogen namelijk loon- en prijsstijgingen daarna niet meer doorberekenen aan de koper. Bij kavelbouw geldt dit vanaf de start bouw.

Prijsstijgingen tussen koop en notariële levering

Prijsstijgingen tussen de koop en de notariële levering (of start bouw bij kavelbouw) kunnen alleen worden doorberekend aan de koper wanneer hierover een bepaling in de koop /aannemingsovereenkomst is opgenomen. Staat er niets over in jouw contract, dan kan de ontwikkelaar of aannemer eventuele prijsstijgingen niet aan jou doorberekenen. In contracten die verzekerd zijn door Woningborg heet het bedoelde artikel “post risicoverrekening”. Zoals gezegd, verwachten we dat veel ontwikkelaars en aannemers die lid zijn van de NEPROM dit soort artikelen niet zullen toepassen.

Artikel “post risicoverrekening”

In het artikel post risicoverrekening staan drie belangrijke dingen:
1. De datum tot wanneer de prijs prijsvast is: als de notariële levering voor deze datum plaatsvindt mag er geen prijsstijging worden doorberekend.
2. Het percentage waarmee de aanneemsom maandelijks mag worden verhoogd: dit geldt voor elke maand dat de notariële levering plaatsvindt ná de onder 1. vermelde datum. Dit percentage bedraagt maximaal 2% per maand.
3. Het maximum percentage waarmee de aanneemsom in totaal mag worden verhoogd. Stel dat het maandelijkse percentage 1% is en maximum percentage 5%, dan is de prijsstijging nooit meer dan 5%, zelfs wanneer de notariële levering meer dan vijf maanden na de prijsvastdatum plaatsvindt.

Let er op dat je de financiering en, indien van toepassing, het financieringsvoorbehoud goed regelt. De hypotheeknemer namelijk gaat niet altijd akkoord met het doorberekenen van prijsstijgingen. De aannemer of ontwikkelaar moet jou een week voor de notariële levering (of start bouw bij kavelbouw) de eventuele verhoogde aanneemsom laten weten.

Meer informatie: