Meestal denk je bij een Vereniging van Eigenaren aan het wonen in een appartement en niet aan het wonen in een gezinswoning. Toch zie je steeds vaker dat wonen in een gezinswoning samengaat met een lidmaatschap van een bewonersvereniging. Informeer daarom goed bij het kopen van een nieuwbouwhuis of er sprake is van een vorm van vereniging. Via de website van het project wordt dit vermeld.
Een vereniging kan aan de orde komen zodra bewoners iets delen met andere bewoners. Bij gezinswoningen kan dat bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin, een buurtschuur of een parkeergelegenheid zijn. Samen eigenaar zijn betekent dat er gezamenlijke afspraken nodig zijn.
VvE of bewonersvereniging?
De twee meest voorkomende typen verenigingen bij nieuwbouwprojecten zijn een Vereniging van Eigenaren en een bewonersvereniging. Bij een VvE ben je eigenaar/rechthebbende van een aanwijsbaar object. Bij een bewonersvereniging ben je voor een bepaald deel eigenaar (deelgenoot) zonder dat het concreet aanwijsbaar is. In dit artikel leggen we uit welk type vereniging bij welk type eigendom aan de orde is. De belangrijkste informatie en verschillen op een rijtje.
• VvE: Vereniging van Eigenaren (bij aanwijsbaar eigendom)
Er is sprake van een VvE wanneer je een woning hebt gekocht én een appartementsrecht hebt gekocht zoals een parkeerplaats. Voor beide objecten heb je een aparte koop- en aannemingsovereenkomst getekend. Je bent eigenaar geworden van twee aparte eigendommen. Je wordt automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren ten aanzien van de parkeerplaats. Bij de notaris krijg je én de woning geleverd én de parkeerplaats. Een parkeerplaats is een aanwijsbaar object waar jij het exclusief gebruiksrecht van hebt.
Het feit dat je eigenaar bent van dit appartementsrecht betekent ook dat je het bijvoorbeeld kunt verkopen of verhuren. De parkeerplaats heeft immers een eigen registratie in het Kadaster. Lees wel goed de akte van levering door om te weten wat de regels zijn (o.a. ten aanzien van toestemming, gebruik, verhuur of verkoop), dit kan per project verschillen.
Een VvE heeft verplicht een bestuur, een huishoudelijk reglement, afdracht servicekosten en een reservefonds voor onderhoud. Eerder hebben we een artikel gewijd aan hoe een VvE werkt. Lees dat artikel hier.
• Bewonersvereniging, (je bent deelgenoot)
Er is sprake van een bewonersvereniging wanneer je mede-eigenaar/deelgenoot wordt van een ‘mandelig gebied’, oftewel een gemeenschappelijk gebied. Dit gebied gebruik je samen met andere kopers van nieuwbouwhuizen. Denk bijvoorbeeld aan een parkeerhof of een tuin.
Voorbeeld gemeenschappelijk gebied
Samen met dertig kopers in een nieuwbouwproject word je ook voor 1/30e onverdeeld aandeel eigenaar van een parkeerhof. In dit hof hebben alle 30 kopers een parkeerplaats toegewezen gekregen (exclusief gebruiksrecht). Het hof als geheel heeft een perceelnummer in het Kadaster (dus niet de afzonderlijke parkeerplaatsen). Je koopt het huis met een koop- en aannemingsovereenkomst, waarbij het aandeel in het parkeerhof onderdeel is van de koopovereenkomst van het huis. Het nummer van de parkeerplaats wordt vermeld in de koopovereenkomst.
Niet exclusief eigenaar
Ondanks dat de parkeerplaats dus bij het huis hoort, ben je geen eigenaar van je ‘eigen’ parkeerplaats. Je bent namelijk mede-eigenaar van het gehele parkeerhof. Helemaal je eigen gang gaan is dus niet aan de orde. Wanneer je bijvoorbeeld een laadpaal voor de elektrische auto zou willen (en de situatie laat dit doe), dan kun je alleen een laadpaal plaatsen in overleg met de mede-eigenaars in een bewonersvereniging. De parkeerplaats is juridisch verbonden aan het huis. Wanneer je de woning verkoopt, verkoop je automatisch ook het aandeel in het parkeerhof.
Mandeligheidsbepalingen bij VvE en bewonersverenigingen
In de akte van levering zijn de vastgestelde mandeligheidsbepalingen opgenomen. Een ander voorbeeld hiervan is een heg tussen jouw tuin en de tuin van de buren. Die moet op de grens staan van beide erven. Meestal vraagt een mandeligheid weinig aandacht en onderhoud en kunnen bewoners het eenvoudig onderling oppakken. De deelgenoten gaan onderling in conclaaf om op praktische wijze beheer en onderhoud te organiseren. Zo kan men besluiten om samen op zaterdag onkruid te gaan wieden óf om de portemonnee te trekken als er kosten zijn óf dat men elke maand een bijdrage geeft om een potje op te bouwen. Een groot verschil met een VvE is dat bij een bewonersvereniging een bijdrage in de kosten niet wettelijk verplicht is.
Huishoudelijk reglement en statuten
Beiden type verenigingen kunnen zorgen dat mandeligheid goed wordt opgevolgd. Dit doet het bestuur van de bewonersvereniging alleen aan de hand van statuten. Een bestuur van de VvE doet dit aan de hand van statuten én een huishoudelijk reglement. Wanneer bewoners zich niet houden aan de bepalingen, zullen er ook boetes zijn. Bij de VvE is dit wettelijk vastgelegd. Zowel de VvE als de bewonersvereniging zijn rechtspersonen en staan ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
Geen vereniging
De situatie van geen aanwezige vereniging kan er óók zijn. Een voorbeeld hiervan is een achterpad. Achter jouw nieuwbouwhuis en dat van de buren ligt een achterpad, zodat je vanaf de openbare weg met de fiets via de achtertuin het huis kunt bereiken. Jij en jouw buren gebruiken samen dit achterpad. Dit achterpad bestaat bijvoorbeeld uit betontegels en waterafvoer en heeft verder niet veel om het lijf. Het is overbodig om in deze situatie een hele beheervereniging op te richten.
Het deel van het achterpad in het verlengde van jouw perceel wordt meegeleverd bij de notaris. Deze vierkante meters zijn gedeeltelijk jouw eigendom, je bent er in gezamenlijkheid verantwoordelijk voor. Je kunt het dus niet betrekken bij jouw tuin, het moet een achterpad blijven. In de koopovereenkomst en in de akte van levering wordt dit vermeld en toegelicht. Aan de ene kant is iedere aangrenzende bewoner zelf formeel verantwoordelijk voor het aangrenzende achterpad, aan de andere kant maken jij en de buren samen gebruik van dit achterpad. In de praktijk betekent het vaak dat de betreffende bewoners dit gezamenlijk oppakken wanneer onderhoud nodig is.
