Hoe werkt de 5%-regeling?

Zolang niet alle opleverpunten zijn opgelost, hoeft u de laatste vijf procent van de aanneemsom niet of niet volledig te betalen. Deze 5%-regeling biedt u de zekerheid dat de aannemer tekortkomingen bij de oplevering tijdig herstelt.

5%-regeling of opschortingsrecht

De essentie van de 5%-regeling is dat u betaling van de laatste vijf procent van de aanneemsom uitstelt, totdat de aannemer de opleverpunten heeft opgelost. Omdat de aannemer dat geld wil hebben, heeft u de zekerheid dat hij het herstel alsnog zal uitvoeren. Óf dat u in ieder geval niet heeft betaald voor herstel dat niet is of wordt uitgevoerd. De 5%-regeling wordt ook wel het opschortingsrecht genoemd.

Vijf procent in depot bij de notaris

Er zijn verschillende manieren om deze regeling uit te voeren. Als u vooraf een waarborgsom heeft betaald aan de notaris, hoeft u niets te doen. De notaris regelt het allemaal voor u. Hij zet bij de oplevering de helft van de waarborgsom over in het depot (vijf procent van de aanneemsom). De andere helft maakt hij over aan de aannemer, als onderdeel van de laatste termijnbetaling.
Heeft u géén waarborgsom betaald, dan kunt u maximaal vijf procent van de aanneemsom inhouden op de laatste termijnbetaling. Dit bedrag stort u in depot bij de notaris. De rest van de laatste termijn betaalt u aan de aannemer.

Alternatief: bankgarantie

Als alternatief kan de aannemer ervoor kiezen een bankgarantie af te geven voor vijf procent van de aanneemsom. De notaris ziet erop toe dat de bankgarantie aan de wet en de overeenkomst voldoet, en dat deze als vervanging voor het depot kan fungeren. Daarnaast bewaart de notaris de originele bankgarantie. Controleer wel bij de notaris of de bankgarantie is gesteld, voordat u uw laatste termijnbedrag betaalt.

Tijdig blokkeren vrijval laatste vijf procent

Nadat de aannemer alle gebreken naar behoren heeft opgelost, heeft hij recht op de betaling van de laatste vijf procent, of op het laten vrijvallen van de bankgarantie. Als u verwacht dat het herstel van de opleverpunten niet binnen drie maanden na oplevering klaar is, trek dan op tijd bij de notaris aan de bel. U moet de notaris vervolgens schriftelijk laten weten voor welk bedrag u de betaling wilt blijven opschorten, of voor welk bedrag u de bankgarantie wilt handhaven. Het bedrag moet in verhouding staan tot de aard, de ernst en de oorzaak van de gebreken.
Als u dat niet of niet op tijd doet, loopt u onnodig risico. Want als het depot of de bankgarantie vrijvalt aan de ondernemer, kunt u moeilijker druk op hem uitoefenen. Bovendien kunt u het recht op schadeloosstelling bij een faillissement van de ondernemer (gedeeltelijk) verliezen.

Schadevergoeding via arbiter of rechter

Blijft de aannemer weigeren of treuzelen om de tekortkomingen op te lossen, dan heeft u niet zomaar recht op het ingehouden bedrag. U mag dit alleen ‘uitwinnen’ na een beslissing van de arbiter of de gewone rechter. Daartoe moet u in een procedure een schadevergoeding eisen. Daarbij vraagt u expliciet aan de arbiter of rechter deze schadevergoeding te verrekenen met het depot of de bankgarantie.